나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1950 [1] 인천광역시 계양구 동양동 638-2 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "당산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 주변환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물 내 제4층 제402호로서, - 외벽 : 석재붙임 마감 등. - 창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 장방형 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약8미터 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1950 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 638-2 4층402호 (새 주소: 인천광역시 계양구 당미2길 14-2)

용도: 다세대주택

토지면적: 40.83㎡ (약 12.35평) / 토지지분: 40.825㎡

건물면적: 54.75㎡ (약 16.56평) / 건물지분: 54.75㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 국OOO (국세청)

감정가: 174,000,000원

건축연도: 2008년 (사용승인일: 2008-10-21)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 계양구 동양동 소재 "당산초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 건물 구조 및 이용 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 중 제4층 제402호입니다.

* 외벽: 석재 붙임 마감입니다.

* 창호: 새시 창호입니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비: 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 평택세무서장의 압류 (2022-08-31)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 권리분석 결과 지상권은 확인되지 않습니다).

* 임차인 현황:

* 임차인: 국민은행 (임차인: 이 )

* 보증금: 147,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2020-02-21

* 확정일자: 2020-01-31

* 대항력: 있음

* 주의사항: 상기 임차인은 확정일자 및 전입일자가 말소기준권리보다 선순위이며, 대항력이 있어 해당 임차인의 보증금 147,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 총 등기부채권액: 1,929,410,237원

1.4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 학교(당산초등학교), 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다.

* 상권은 안정적이나, 개별 상가 활성화 정도는 입지별로 차이가 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 근린생활시설 및 상업시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용은 용이합니다.

* 교육시설: 당산초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 가능하며, 주요 도로 접근성이 양호하여 시내 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 147,000,000원이 낙찰자가 인수해야 할 금액일 수 있습니다. 이는 예상 입찰가 산정 시 최우선적으로 고려해야 할 사항이며, 총 투자 비용에 직결됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (2025-07-28 지정)

* 가축사육제한구역

* 장애물 제한표면구역 (공항시설법 관련)

* 상대보호구역 (교육환경 보호법 관련)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 ~ 2026-08-25, 외국인 등 주택용도 취득 관련)

* 이러한 용도지역 및 각종 규제는 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항시설법에 따른 장애물 제한표면구역에 해당되는 점은 참고해야 합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 다세대주택으로, 합리적인 가격으로 내 집 마련을 고려해 볼 수 있는 기회입니다.

* 주변 환경, 교통, 교육 여건 등 기본적인 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 가장 큰 이슈는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이며, 해당 임차인의 보증금 147,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 높으므로 입찰가 산정에 극도로 신중해야 합니다.

* 지역별 각종 규제사항을 종합적으로 검토하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가 대비 시세 형성 가능성: 주변 시세 자료를 분석하여 투자 매력도를 판단할 필요가 있습니다.

* 실거주 목적: 대항력 있는 임차인 문제를 해결한 후 장기적인 관점에서 실거주 목적의 투자가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 7월 6일 거래 (건축연도 2008년, 54.65㎡): 105,500,000원

* 2026년 7월 13일 거래 (건축연도 2010년, 50.8275㎡): 170,000,000원

* 2026년 7월 23일 거래 (건축연도 2021년, 40.51㎡): 199,000,000원

* 본건(54.75㎡, 2008년 건축)의 감정가는 174,000,000원입니다. 가장 유사한 조건인 2008년 건축 54.65㎡ 물건이 105,500,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가와 시세 간 괴리가 있을 수 있습니다.

* 본건의 실제 시장 가치는 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 147,000,000원을 인수해야 할 경우, 낙찰가가 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* '인수 보증금을 제외하고' 입찰가를 계산하는 원칙에 따라, 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산출하면 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

* 예상 입찰가 = 174,000,000원 - 147,000,000원 = 27,000,000원

* 따라서, 위 산정 방식에 따른 예상 입찰가는 27,000,000원입니다.

* 하지만, 이 가격은 보수적으로 산정된 수치이며, 실제 경매에서 낙찰받기 위한 가격과는 상당한 차이가 있을 수 있습니다. 만약 해당 임차인의 보증금을 모두 인수하고, 시장 시세를 고려하여 총 투자 비용이 190,000,000원을 넘지 않도록 하려면, 낙찰가가 40,000,000원 이하로 결정되어야 합니다.

* 본 물건은 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 보증금 부담이 매우 크므로, 실질적인 총 투자 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않는 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.