나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514725 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1089-1 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "남동초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 인천 지하철 2호선 "남동구청역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2001.10.12.) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

다세대 주택으로 이용중 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경514725 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 만수동 1089-1, 4층 401호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

107,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

건물면적: 48.67㎡ (약 14.72평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주식회사 넥스젠파이낸스대부 (임의경매 개시 결정자)

1.9. 특이사항

없음

1.10. 주의사항

없음

1.11. 특수물건정보

없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "남동초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다. 인천 지하철 2호선 "남동구청역"과 다수의 노선버스가 운행하는 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있으나, 지정기간(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)이 만료되었습니다.

3. 건물정보

3.1. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트조 스라브 지붕의 4층 건물로, 본 건은 그중 제4층 제401호입니다. 2001년 10월 12일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 새시 창호로 이루어져 있습니다.

3.2. 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

3.3. 설비내역

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

3.4. 건축물표제부 요약

건축물대장 상 본 건물(만수동 1089-1번지, 인주대로914번길 49)은 철근콘크리트조 슬라브 지붕의 4층 건물로, 총 연면적은 524.1㎡, 건축면적은 104.56㎡입니다. 건폐율은 51.25%, 용적률은 201.8%입니다.

3.5. 전유부 요약

본 건은 해당 건물 4층에 위치한 401호 전유부분입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부요약

본 물건의 등기부에는 소유권 보존(강호선), 소유권 이전(윤경묵) 기록이 있습니다. 또한, 덕진새마을금고(2010.11.03. 근저당), 주식회사 씨엔에스대부(2022.05.02. 근저당), 주식회사 넥스젠파이낸스대부(2025.12.17. 임의경매) 등의 권리 설정 및 말소 기록이 확인됩니다. 등기부상 채권 총액은 118,820,000원입니다.

4.2. 말소기준권리

덕진새마을금고 근저당 (접수일자 2010.11.03.) 입니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다. 다만, "비고: -"로 표기되어 있어 현재로서는 인수할 권리가 없는 것으로 보입니다.

4.4. 임차인현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 대항력 있는 유료 임차인이 없거나, 임차인의 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아 인수 부담이 없음을 의미합니다.

5. 상권분석 및 시세

5.1. 주변 연립,다세대,빌라 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 대명빌라(1991년식, 35.91㎡, 만수동 841-27): 2026년 3월 3일, 30,000,000원에 거래되었습니다. (참고: 거래 금액이 낮아 개별 사정 고려 필요)

* 이안애(2016년식, 45.75㎡, 만수동 856-10): 2026년 3월 3일, 163,000,000원에 거래되었습니다.

* 성덕빌라(A동)(1991년식, 36.51㎡, 만수동 944-19): 2026년 3월 9일, 93,000,000원에 거래되었습니다.

5.2. 본건과 시세 비교

본 건은 2001년식, 48.67㎡의 다세대주택입니다.

* 감정가 107,000,000원 기준 ㎡당 약 2,200,000원입니다.

* 유사 연식(1991년식)인 성덕빌라(36.51㎡, 93,000,000원)의 ㎡당 가격은 약 2,550,000원입니다. 본 건 감정가는 성덕빌라의 ㎡당 시세보다 다소 낮은 수준으로 평가되었습니다.

* 신축(2016년식)인 이안애(45.75㎡, 163,000,000원)의 ㎡당 가격은 약 3,560,000원으로, 신축과의 가격 차이가 존재합니다.

* 종합적으로 볼 때, 본 건의 감정가는 주변 시세 대비 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

본 건은 남동초등학교 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

6.2. 주변 환경

주거 밀집 지역으로 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 환경은 보통입니다. 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 특별히 확인되지 않습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리관계

등기부상 권리들은 말소기준권리 이하 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수 보증금 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

7.2. 건물 상태

2001년식 건물로, 연식에 따른 노후화 및 유지보수에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7.3. 법적 제한

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 재건축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합의견

본 물건은 인천 남동구 만수동에 소재한 다세대주택으로, 지하철역 및 초등학교 등 생활 편의시설과 가까워 입지 여건이 양호합니다. 등기부상 모든 권리가 소멸되고, 인수할 임차인이 없어 명도 및 권리관계에 대한 부담이 매우 적은 물건입니다. 감정가 107,000,000원은 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 투자포인트

* 명도 리스크 최소화 (인수 보증금 0원).

* 지하철역 인접으로 우수한 교통 접근성.

* 안정적인 주거 지역 내 위치로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 감정가 대비 시세 상승 잠재력 보유 가능성.

10. 예상입찰가

감정가: 107,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 건의 ㎡당 가치는 감정가(약 220만원)보다 높은 1991년식 대비 약 255만원 수준으로 평가되었습니다. 2001년식 건물의 연식 이점과 실거래가 추이를 고려할 때, 시장 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다.

명도 부담이 적고 권리관계가 명확한 점을 감안하여, 감정가를 상회하는 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 118,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.