나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1928 [1] 인천광역시 중구 운남동 1550 영종자이 114동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "인천운남초등학교" 서측에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지 및 예정지, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2009.11.02.) 외벽 : 모르타르위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-02-04), 지구단위계획구역(운남지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(원추표면(공항고도제한높이 해발52.0m-107.0m, 경사도1/20))<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금30,000,000원 / 차임 금1,100,000원 / 임대차계약일자 2023년12월03일 / 확정일자 2024년02월08일

AI 물건분석

1. 물건기본정보

이 보고서는 인천지방법원 2025타경1928 (1) 사건의 물건에 대한 상세 정보를 제공합니다.

1.1. 물건개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1928 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1550 영종자이 114동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 325,000,000원

토지면적: 50.44㎡ (약 15.26평)

건물면적: 84.70㎡ (약 25.62평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO (신한은행으로 추정)

특이사항: 유동화물건

1.2. 건축정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공일자: 2009년 11월 2일

총 층수: 10층 (본건 4층 401호)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 인천광역시 중구 운남동에 위치하며, 인천운남초등학교 서측에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지 및 예정지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.

2.3. 토지이용계획

본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(운남지구), 중로1류 및 중로2류 접합, 경제자유구역, 장애물제한표면구역(공항고도제한), 상대/절대보호구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본 건의 말소기준권리는 2022년 2월 25일 접수된 신한은행의 근저당권(금308,000,000원)입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다. (단, 지상권 개요 없음)

3.3. 임차인 분석

임차인 정다슬 씨가 보증금 30,000,000원, 차임 1,100,000원으로 거주 중입니다.

임차인 정보:

* 임차인: 정

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자: 2023-12-18

* 확정일자: 2024-02-08

* 배당신고일자: 2025-12-18

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 해당 임차인이 법적으로 새로운 소유자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력이 없음을 의미하며, 경매 절차를 통해 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 추가로 부담할 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 375,427,724원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

인천운남초등학교가 인접해 있으며, 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설(상가, 마트, 식당 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 영종중학교, 영종고등학교 등 교육 시설도 가까이 위치하고 있습니다.

4.2. 개발 계획

본건이 속한 영종도는 인천경제자유구역으로 지정되어 있어 지속적인 개발 및 발전 가능성이 있는 지역입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부

본건은 철근콘크리트 구조의 아파트로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 열병합 지역난방 설비, 승강기, 화재탐지 및 옥내소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 교육환경

인천운남초등학교, 영종중학교, 영종고등학교 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

'유동화 물건'이라는 특이사항은 채권이 유동화된 자산유동화증권(ABS) 등을 통해 관리되고 있음을 의미합니다. 이는 통상적인 물건보다 복잡한 금융 구조를 가질 수 있으나, 경매 절차 자체에는 직접적인 리스크로 작용하지는 않습니다.

6.2. 장애물 제한표면구역

본건은 공항 고도 제한 구역에 포함되어 있어, 향후 건물 증축이나 대수선 시 건축물의 높이 제한 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 다만, 현 상태의 아파트 이용에는 직접적인 제약이 없습니다.

7. 종합 의견

인천 중구 운남동에 위치한 영종자이 아파트 114동 401호는 주거 환경이 양호하고 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지에 있습니다. 권리 분석 결과 인수해야 할 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 영종경제자유구역의 개발 잠재력 또한 주목할 만한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 영종경제자유구역의 개발 수혜 지역으로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 초등학교 등 교육시설 인접으로 인한 안정적인 주거 수요 확보.

* 경매 절차를 통해 명확한 권리 관계와 0원의 인수 보증금으로 안전하게 취득 가능.

* 교통 접근성이 우수하여 지역 내에서의 선호도가 높을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 주변 시세, 경쟁 현황, 경매 물건의 상태 및 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 임차인 관련 추가 부담은 없습니다. 입찰 예정자는 해당 물건의 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율 등을 면밀히 조사하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.