나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514845 [1] 인천광역시 서구 당하동 1080-24 거영블루힐 103동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 당하중학교 동측 인근에 위치하는 거영블루힐 103동 2층 202호로서 주위는 동유형의 중소규모 공동주택, 아파트, 학교 등이 소재하는 주거지대로 제반 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물내 2층 202호로서 외벽: 스톤코트 및 타일 붙임 마감, 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

상하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(2015 -03-31)(서부교육지원청){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육 지원청){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 절대보호구역(2015-03 -31)(서부교육지원청){교육환경 보호에 관한 법률}, 성장관리권역(2025-08-22){수도권정비 계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -2022년 11월 11일 인천지방법원의 임차권등기명령(2022카임11670) 임차보증금: 금135,000,000원 확정일자: 2020년 8월 31일 임차권자: 한국토지주택공사(135671-0033355)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514845 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1080-24 거영블루힐 103동 2층 202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 157,000,000원

토지면적: 26.14㎡ (약 7.91평)

토지지분: 26.14㎡ (약 7.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.58㎡ (약 13.18평)

건물지분: 43.58㎡ (약 13.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 당하중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 중소규모 공동주택, 아파트, 학교 등이 소재하는 주거지대로 제반 주거환경이 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 제반 교통사정은 보통임.

인접 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑4 압류(안산세무서장)이며, 해당 권리는 말소 처리되었습니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서OOO (주식회사 한국토지주택공사)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-28

* 확정일자: 2020-08-31

* 배당신고일자: 2022-11-21

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부 요약:

집합건물 등기부상 모든 권리(소유권보존, 소유권이전, 압류, 가압류, 주택임차권, 강제경매)는 현재 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 이용 현황: 본 물건이 위치한 당하동 일대는 아파트 단지와 중소규모 공동주택, 학교 등이 어우러진 주거 밀집 지역입니다. 비교적 잘 정비된 주거 환경을 갖추고 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 202호.

이용상태: 도시형생활주택 (원룸형)으로 현재 이용 중임.

설비내역: 상하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

주변 편의시설: 당하중학교, 원당고등학교 등 교육시설과 인접해 있으며, 주변 상업 지역을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 혐오시설: 현재 파악된 바로는 본건 주변에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로, 해당 구역 내 토지 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)

SGI 인수조건 변경: SGI 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 계약 진행 시 변동 사항이 있을 수 있습니다.

법적 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

임차인 관련: 등기부상 임차권이 말소되었고, 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 임차인의 보증금 135,000,000원에 대한 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 주거 환경이 양호하고 교통이 편리한 편입니다. 건물이 비교적 신축 연식이며 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 특별한 권리나 임차인의 보증금 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 SGI 인수조건 변경 등은 투자 결정 시 추가 확인 및 고려가 필요한 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

당하동 일대의 안정적인 주거지 내 위치.

구축되지 않은 신축급 도시형생활주택.

권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 물건.

대중교통 이용이 편리한 교통 여건.

1.8. 예상 입찰가

감정가 157,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가 및 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 150,000,000원 ~ 165,000,000원 범위로 예상됩니다.

본건의 가치와 시장 상황을 고려할 때, 155,000,000원 내외를 최적 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.