나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514799 [1] 인천광역시 남동구 만수동 858-21 4층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2008.06.26 사용승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상5층 건물내 제4층 제302호로서, - 외 벽 : 드라이비트 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 일부 필로티)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514799 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 기본 현황

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 858-21 4층302호

* 용도: 다세대주택

1.3. 감정가 및 면적 정보

* 감정가: 130,000,000원

* 토지 면적: 27.66㎡ (약 8.37평)

* 토지 지분: 27.6625㎡ (약 8.37평)

* 건물 면적: 56.44㎡ (약 17.08평)

* 건물 지분: 56.44㎡ (약 17.08평)

1.4. 건축물 상세 정보

* 사용승인일: 2008.06.26

* 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕

* 층수: 해당 층 4층 (총 5층 건물)

* 건축물대장상 총 면적: 513.36㎡ (약 155.3평)

* 대지권 면적: 221.3㎡ (약 66.9평)

1.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 지역지구: 준주거지역

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 대상 물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 대상 물건과 유사한 형태의 다세대주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

* 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

* 말소기준권리: 2021.04.15. 주택도시보증공사 가압류 (등기구분: 갑20)

* 주요 등기 내역 (말소 기준 권리 이후):

* 2023.01.30. 주택임차권 (한국토지주택공사, 120,000,000원) - 말소

* 2025.12.18. 강제경매 (서울보증보험) - 본 경매 사건 (2025타경514799)

* 등기부채권 총액: 305,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-24

* 확정일자: 2020-10-29

* 배당신고일자: 2023-01-30

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 (문건상 특이사항)

* 임차인: 이규정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-01-09

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: 권리관계가 불확실하며, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리(주택도시보증공사 가압류)보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 7번 주택임차권등기 (다만 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출됨)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 지역 특성

* 본 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 주택가이며, 소규모 근린생활시설이 산재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 인천동부초등학교와 인접하여 교육적 수요가 있으며, 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육 환경

* 인천동부초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

5.2. 건물 내부 설비

* 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 지상(1층 일부 필로티)에 주차장이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. SGI 인수조건 변경 및 임차권 관련

* 현황 조사 및 등기부상 특이사항으로 "SGI 인수조건 변경, 선순위임차권"이 기재되어 있습니다.

* 등기부상 주택임차권(서울보증보험주식회사, 120,000,000원)은 말소된 것으로 확인됩니다.

* 그러나 임차인 현황에는 "대항력: 없음"으로 표기되어 있어, 해당 임차권의 실제 효력 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 특히, "SGI 인수조건 변경"이라는 문구는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 또는 계약 조건이 발생할 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 명확히 파악해야 합니다.

* 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서 제출 사실은 임차권 말소에 긍정적이나, "SGI 인수조건 변경"의 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 기타 법적 제한

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함)에 해당되므로, 외국인 낙찰 시 해당 여부를 확인해야 합니다. (지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동구 만수동의 주택 및 상가 혼용지대에 위치한 다세대주택입니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다.

* 가장 중요한 권리 분석상 "SGI 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 관련 불확실성이 존재하며, 이는 낙찰 후 인수 금액이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 등기부상 임차권은 말소되었고 대항력도 없는 것으로 표기되었으나, 특이사항으로 언급된 점 때문에 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 초등학교 인근으로 가족 단위 거주자에게 선호될 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성을 고려할 때 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리상의 불확실성을 해소하고 적정 가격에 낙찰받는다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 거래 가격은 평당 약 842만원 수준으로 파악되었습니다.

* 본건의 건물 전용면적 56.44㎡ (약 17.08평)을 기준으로 환산 시, 대략 143,915,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 감정가 130,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 물건의 장단점을 고려할 때, 적정 입찰가는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 예상됩니다.

* 단, "SGI 인수조건 변경, 선순위임차권"과 관련된 리스크 해소 여부에 따라 입찰가 결정이 크게 달라질 수 있음에 유의해야 합니다. 해당 리스크가 미해결될 경우, 입찰가 하향 조정 또는 입찰 포기를 고려해야 합니다.

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 본 예상 입찰가 산정 시 이를 고려하지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.