나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514796 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 596-4 효성빌리지 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 "시민공원역(인천지하철 2호선)"이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리조 슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2002.08.16.) -외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, -창호 : 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제2종일반주거지역(2023-07-17) , 어린이공원(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-09-26)(인천주안초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-09-26)(주안2,4동 중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-09-26)(주안2,4동 1유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-09-26)(주안2,4동 중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(2023-07-17)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 기호 2 : 제2종일반주거지역(2023-07-17) , 어린이공원(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-09-26)(인천주안초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-09-26)(주안2,4동 중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-09-26)(주안2,4동 1유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(2023-07-17)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514796 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 596-4 효성빌리지 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 34.53㎡ (약 10.45평)

건물면적: 52.24㎡ (약 15.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

건축물 사용승인일: 2002년 08월 16일

준공년도: 2002년

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 인천지하철 2호선 "시민공원역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지: 인접 필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 주변 시설:

* 학교: 주안초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 대중교통: 인천지하철 2호선 시민공원역이 근거리에 있습니다.

3. 권리분석

본건은 인천지방법원 2025타경514796 사건으로, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

말소기준권리는 2018년 07월 19일 접수된 아이에프에이주식회사의 근저당권(을6)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리들은 다음과 같습니다.

* 을6, 을7: 아이에프에이주식회사 근저당권 (2018-07-19)

* 을10: 한국토지주택공사 주택임차권 (2012-06-12) (금액: 70,000,000원, 전입일자: 2012-06-12, 확정일자: 2012-06-12, 배당신고일자: 2024-09-27. 권리분석 상 대항력 없음으로 기재되어 있으며, 등기부상 말소 예정이나 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되었으나, 서울보증보험의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 대상이 아닐 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계: 0원)

* 가압류 및 압류 등 다수의 권리들이 말소 예정입니다. (서울보증보험, 롯데캐피탈, 인천신용보증재단, 소상공인시장진흥공단, 국민건강보험공단 등)

임차인 현황:

* 임차인: 박지환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-12-30

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 추후 인수 또는 배당 관련하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012-06-12

* 확정일자: 2012-06-12

* 배당신고일자: 2024-09-27

* 대항력: 없음

* 비고: 위 설명 참조.

등기부채권 총액은 204,143,148원입니다.

4. 상권분석

* 주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 최근 2026년 5월 기준 주변 다세대주택의 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일 거래: 82,000,000원 (전용면적 43.33㎡, 2001년 건축)

* 2026년 5월 6일 거래: 122,000,000원 (전용면적 44.77㎡, 2012년 건축)

* 2026년 5월 4일 거래: 90,000,000원 (전용면적 44.4㎡, 1993년 건축)

* 본건(건물면적 52.24㎡)과 유사한 규모의 주변 다세대주택 실거래가를 고려할 때, 시장 가격은 1억 2천만원대 전후로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 주안초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통: 인천지하철 2호선 시민공원역을 이용할 수 있으며, 버스 노선도 다양하게 갖추고 있어 도심 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 정비구역 및 재정비촉진지구 지정: 해당 지역은 재개발 및 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 사업 진행에 따른 변동 가능성이 있습니다. 이는 투자 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 사업 지연이나 계획 변경 등의 위험도 존재합니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험) 관련 인수 조건 변경 사항이 존재하여, 계약 조건 및 인수 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 선순위임차권: 등기부상 '을10'번 주택임차권(한국토지주택공사, 70,000,000원)이 말소되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 권리분석상 대항력 없음 및 인수 보증금 0원으로 처리되었습니다. 이 부분은 낙찰 후 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 실제 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 준수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성에 따른 시세 상승이 기대되는 지역입니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 선순위인 임차권이 존재하나, 현재 권리분석상으로는 인수 부담이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항은 추가적인 확인 및 주의가 요구됩니다. 감정가는 1억 6천만원이나, 최근 주변 유사 물건의 실거래가를 볼 때 실거래가는 1억 2천만원 내외 수준입니다. 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 인천지하철 2호선 역세권 인접 및 편리한 교통 환경

* 초등학교 등 교육 시설 인접으로 주거 선호도 높음

* 기존 권리관계 분석 결과, 인수 부담이 적을 것으로 예상

9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적 다세대주택들의 거래 금액(8,200만원 ~ 12,200만원)과 본건의 감정가(160,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 130,000,000원에서 145,000,000원 사이로 판단됩니다. 이는 재정비촉진지구 지정으로 인한 개발 잠재력과 현재 시장 가격을 반영한 보수적인 접근입니다. 입찰 시에는 해당 지역의 재개발 진행 상황 및 정확한 인수 조건 등을 추가적으로 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. (인수 보증금은 없습니다.)

인천광역시교육청 (최신 정보 확인 필요)

인천교통공사 (최신 정보 확인 필요)

국토교통부 실거래가 공개시스템 (최신 정보 확인 필요)

제공된 JSON 데이터 분석 (세명쉐르빌, 2026년 5월 4일 거래)

제공된 JSON 데이터 분석 (화인에이스빌, 2026년 5월 6일 거래)

제공된 JSON 데이터 분석 (대일빌라, 2026년 5월 4일 거래)

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