나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514752 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 312-13 모던하이츠 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인천지방법원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

학익동 312-13 :준주거지역(2016-12-26), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경514752 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 312-13 모던하이츠 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 378,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 건물 및 토지 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 47.94㎡ (약 14.5평)

건물면적: 67.83㎡ (약 20.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 소재하며, 인천지방법원 북서측 인근에 위치함.

주변은 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (권리관계)

본건 건물 등기부에는 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등의 권리 변동이 기록되어 있음.

* 소유권: 반미애 → 안승오 (매매)

* 근저당: 농협은행주식회사 (말소기준권리), 채권최고액 286,000,000원

* 임의경매: 농협은행 (2025타경514752)

* 가압류: 서울보증보험주식회사, 채권금액 14,674,660원

* 압류: 인천지방검찰청

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본건의 말소기준권리는 농협은행주식회사의 근저당 (을3)임.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 임의경매(갑3), 가압류(갑4), 압류(갑5) 등의 권리는 소멸함.

* 현재 제공된 정보상으로는 매각으로 인해 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상임.

임차인의 보증금 및 차임 등 상세 내역은 별도 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 대항력 유무 등은 반드시 사전에 확인해야 하므로 주의가 필요함.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

주거 밀집 지역으로 다세대주택 및 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됨. 대형 상업 시설과의 거리는 파악이 필요함.

4.2. 생활 편의 시설

* 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 인천지방법원이 인근에 소재하고 있어 관련 행정 및 법률 서비스 접근성이 높음.

* 자체적으로 파악한 정보로는 인근에 혐오시설이 발견되지 않았음.

5. 건축물 현황

5.1. 건물 구조 및 용도

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

* 설비 내역: 위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

* 건축물 사용승인일: 2022년 9월 29일 (최신 건물)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대차 및 권리 관련

임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 면밀히 조사해야 함. 현재 제공된 권리분석상 인수 부담은 없으나, 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요함.

7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 사용승인)으로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 비교적 넓은 전용면적(67.83㎡)을 확보하고 있어 주거 만족도가 높을 수 있음.

* 인천지방법원 인근이라는 특수성으로 인한 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 현재 등기부상 인수할 권리관계가 없어 명확함.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 378,000,000원임.

주변의 오래된 다세대주택들의 최근 매매가가 1.6백만원/㎡ 수준인 점과 본건의 신축 연식(2022년)을 고려할 때, 감정가는 신축 건물 가치를 충분히 반영한 것으로 판단됨.

신축 건물의 가치, 입지 조건, 향후 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 수준에서 경쟁이 발생할 가능성이 높음.

* 예상 입찰가 범위: 340,000,000원 ~ 360,000,000원

위 예상 입찰가는 현재 시점을 기준으로 분석한 것이며, 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁자의 수, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있으므로 신중한 접근이 요구됨.

최종 입찰가는 인수할 보증금(0원)을 제외하고 산정하였음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.