나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514847 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 28-2 에이치팰리스 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인천미추홀소방서' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위 는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

‘다세대주택’으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 토지는 인접지 대비 등고 평판한 세장형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용현동 28-2,28-7 :제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축 사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514847 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 28-2, 에이치팰리스 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 174,000,000원

* 토지면적: 32.27㎡ (약 9.76평)

* 건물면적: 54.23㎡ (약 16.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인천미추홀소방서' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 일부 지역에서 폐건물 방치로 인한 쓰레기 무단 투기 및 안전사고 위험이 언급된 사례가 있습니다. 다만, 본건 소재지 인근에서 그러한 문제가 두드러진다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부상 말소기준권리는 포천세무서장의 압류 (2022-01-25) 입니다.

* 본건 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 다만, 물건명세서에 따르면 을구 순위 7번 주택임차권등기(박혜진)가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

* 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 상태이며, 임차인 현황 및 등기부상 해당 임차권은 '말소'로 기재되어 있고 '인수 보증금 합계' 또한 0원으로 산정되어 있어, 임차인 관련 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-15

* 확정일자: 2020-06-18

* 배당신고일자: 2022-07-28

* 대항력: 없음 (정보 상에는 '없음'으로 명시되어 있으나, 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어 권리관계에 대한 최종적인 확인이 중요합니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전: 김금숙 (2017-08-01), 주식회사대성하우징 (2020-07-31)

* 주택임차권: 박혜진 (2022-07-28, 168,000,000원, 말소)

* 압류: 포천세무서장 (2022-01-25, 말소기준권리), 미추홀구 (2024-10-31, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-19, 168,000,000원, 말소)

1.4. 상권분석

* 본건은 공동주택 밀집 지역 내에 위치하며, 소규모 근린생활시설이 혼재하여 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

* 해당 지역은 주거지로서의 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 주변에는 용현시장 등 전통 시장이 위치하여 생활 편의성을 더하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물입니다.

* 이용 상태: 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있어 주거 편의성이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이합니다.

* 주변 환경: '인천미추홀소방서'가 인근에 위치하여 치안 및 안전 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재 여부: 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경' 등으로 기재되어 있어 권리관계에 대한 최종적인 확인이 매우 중요합니다. (최종적으로는 인수 보증금 0원으로 해석되나, 잠재적 분쟁 소지 검토 필요)

* HUG 인수 조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 사항이 있어, 낙찰 후 HUG와의 협의 또는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지거래 계약 허가구역: 외국인 등 특정 대상자는 토지거래 계약 시 허가를 받아야 하는 구역으로, 잠재적 매수자의 범위를 제한할 수 있습니다. (2025-08-21 ~ 2026-08-25)

* 감정가 대비 최근 실거래가 격차: 감정가는 174,000,000원이지만, 최근 2026년 5월 실거래가 데이터는 6천만원에서 1억 1천만원 수준으로, 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 향후 가치 평가 시 고려해야 할 부분입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 불분명한 점도 인수 시 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 적절한 입지 조건과 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 건물 자체의 상태는 철근콘크리트 구조로 양호하며, 승강기 설치 등 주거 편의성도 확보되어 있습니다.

* 다만, 권리 분석상 '대항력있는임차인'으로 명시된 부분이 '인수 보증금 0원'으로 해석되는 복합적인 상황이며, HUG 인수 조건 변경, 토지거래 허가구역 지정 등 추가적인 검토가 필요한 리스크 요소를 안고 있습니다.

* 또한, 감정가와 최근 실거래가 사이에 큰 차이가 있어, 시장 가격에 대한 면밀한 재평가가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구라는 지역적 이점과 주거 편의시설(승강기 등) 구비.

* 권리관계 복잡성 해소 시, 시장가 대비 저가 매수의 기회 존재 가능성.

1.9. 예상 입찰가

* 본 건은 감정가 174,000,000원 대비 최근 실거래가가 현저히 낮은 점, 그리고 임차인 관련 복합적인 권리관계(인수 보증금 0원) 등을 종합적으로 고려하였습니다.

* 최근 2026년 5월 실거래 사례들을 분석한 결과, 32.76㎡의 면적이 6,690만원, 38.67㎡의 면적이 6,000만원, 69.25㎡의 면적이 11,000만원에 거래되었습니다.

* 본 건의 건물 전용면적 54.23㎡를 기준으로, 최근 거래된 가장 높은 가격대의 면적(32.76㎡ / 6,690만원 -> 약 204만원/㎡)을 적용하여 환산 시 약 111,115,000원 수준이 됩니다.

* 반면, 가장 넓은 면적(69.25㎡ / 11,000만원 -> 약 159만원/㎡)을 기준으로 환산 시 약 86,170,000원 수준이 됩니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 보증금이 0원으로 명시된 점을 고려하여, 낙찰 후 추가 부담은 없을 것으로 예상되나, '대항력있는임차인' 및 HUG 관련 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 이에, 현재 시세 및 제반 리스크를 고려하여 예상 입찰가를 100,000,000원으로 제시합니다.

* 이는 시장 조사 및 감정가, 최근 실거래가, 그리고 권리 관계 등을 종합적으로 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사와 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.