나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514631 [1] 인천광역시 서구 청라동 102-2 청라한양수자인 555동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ‘혜원초입구사거리’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상24층 건내 제12층 제1204호로서, (사용승인일: 2011.12.28.) -외 벽: 몰탈위페인팅 마감 등. -내 벽: 벽지도배 마감 등. -창 호: 하이새시창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화설비설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약40m, 동측으로 노폭 약25m, 서측으로 노폭 약15m, 남측으로 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

청라동 102-2 :제3종일반주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514631 (1)

주소: 인천광역시 서구 청라동 102-2 청라한양수자인 555동 12층 1204호

물건종별: 아파트

총층수: 지하2층/지상24층 중 12층

사용승인일: 2011년 12월 28일

1.2. 면적 정보

토지면적: 67.57㎡ (약 20.44평)

토지지분: 67.5702㎡ (약 20.44평)

건물면적: 120.21㎡ (약 36.36평) - 공급면적 기준

건물지분: 120.207㎡ (약 36.36평)

추정 전용면적: 약 100㎡ (약 30.25평) - 공급면적 기준 추정치

1.3. 매각 정보

감정가: 700,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOOO

토지거래허가구역: 외국인 등의 주택용도 취득에 한함 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, '혜원초입구사거리' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있는 전형적인 주거지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이를 통해 인천 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 비교적 수월합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

* 토지 형상: 대체로 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북측 약 40m, 동측 약 25m, 서측 약 15m의 도로와 접하며, 남측으로는 보행자도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 폭 25m~30m의 대로와 보행자전용도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 말소기준권리: 2016년 5월 10일 접수된 진성자산관리대부주식회사 근저당권 (210,000,000원)입니다.

* 말소예정 권리: 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당권 (키위금융대부주식회사 975,000,000원), 주택임차권 (김주희 400,000,000원), 압류 (해운대세무서장, 북부산세무서장, 서구(인천광역시)), 임의경매 (계산), 근저당권부채권질권 설정 (모아저축은행) 등 다수의 권리가 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 1,585,000,000원 (말소 예정 권리들의 합계)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김주희 (김 )

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 14일

* 확정일자: 2021년 5월 31일

* 배당신고일자: 2025년 7월 15일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 없음 (개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

본건은 청라국제도시의 주요 생활권에 속해 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 쇼핑: 현대 프리미엄 아울렛, NC큐브 커낼워크 등 대형 쇼핑몰이 인근에 위치하여 쇼핑 편의성이 높습니다.

* 문화/여가: 청라호수공원이 인접하여 산책, 휴식 등 여가 활동을 즐기기 좋으며, 다양한 문화시설 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 교육 환경

인근에 혜원초등학교, 청라중학교, 청라고등학교 등 다수의 교육기관이 있어 통학이 용이합니다.

4.3. 혐오시설 및 기타

주변 지역은 계획적으로 개발된 주거 단지로, 현재까지 파악된 정보상 특이한 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 내부 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조로 안정성이 높으며, 지하 2층, 지상 24층 규모의 아파트 단지 내 물건입니다.

* 내부 설비: 기본적인 위생·급배수 설비, 소화 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 불편함이 없습니다.

* 마감 상태: 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배, 창호는 하이새시로 마감되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

해당 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등이 주택용도를 취득할 경우 허가를 받아야 합니다 (2025. 8. 26 ~ 2026. 8. 25). 국내 거주자에게는 직접적인 제한은 없으나, 향후 거래 시 참고해야 합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

등기부상 여러 권리가 설정되었다가 말소되는 과정을 거쳤습니다. 비록 모든 권리가 말소될 예정이나, 과거 채무 관련 이력을 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 미상 정보

기타 참고사항에 '미상임'으로 기재된 정보가 있어, 현장 방문 등을 통해 추가적인 사실 관계를 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 청라 지역의 잘 갖추어진 아파트 단지 내에 위치하며, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2011년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 건물 및 토지 일괄 매각으로 소유권 확보가 명확합니다. 등기부상 다수의 권리가 있었으나 모두 말소 예정으로 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 토지거래허가구역이라는 점은 주의가 필요하나, 국내 실수요자에게는 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 청라국제도시의 중심 생활권에 위치하여 주거 만족도가 높음.

* 단지 규모 및 주변 인프라가 우수하여 안정적인 임대 수익 또는 시세차익 기대 가능.

* 건물 노후도가 낮고 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 대항력 없는 임차인으로 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 감정가 700,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정한다면, 감정가의 80~90% 수준인 560,000,000원 ~ 630,000,000원 사이에서 검토해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 경매 분위기 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

최종 예상 입찰가 산정 참고: 595,000,000원 (감정가 85% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.