나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514718 [1] 인천광역시 서구 검암동 531-6 아침애 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '은지초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 4층 건내 제2층 제202호로서, 외벽 : 인조석 붙임 및 드라이비트 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측과 서측으로 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 도로(접합), 가축사육제한구역 (2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-06-10) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514718 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 531-6 아침애 2층 202호

물건종별: 다세대주택

감정가: 176,000,000원

토지 면적: 48.78㎡ (약 14.75평)

건물 면적: 66.11㎡ (약 19.99평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주식회사 OOOOOOO (상호 일부 마스킹 처리)

1.2. 건물 정보

건축 연도: 2010년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 4층 건물 내 제2층 제202호

주요 마감: 외벽 - 인조석 붙임 및 드라이비트 등, 내벽 - 벽지 및 타일, 창호 - 하이새시

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 검암동에 소재하며, '인천은지초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입이 가능한 도로에 접해 있습니다. 인천2호선 검바위역 및 인천1호선 공항철도 검암역 접근성이 양호한 편으로, 검바위역까지 도보 약 5분~7분 거리에 위치한 빌라들의 매매 사례가 다수 확인됩니다. 본 물건은 검암동 531-6번지이며, 인근 도로로는 남측과 서측으로 약 8미터 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건에는 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되어 있습니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

임차인 정보: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 승진우)

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 06월 15일

확정일자: 2020년 05월 20일

배당신고일자: 2022년 06월 30일

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 5번 주택임차권이 기재되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출'된 것으로 확인됩니다. 또한, 등기부요약상 해당 주택임차권(승진우)은 '말소' 처리되어 있습니다. 따라서 경매 절차 진행 시 해당 임차권으로 인한 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 검암동은 주거 밀집 지역으로, 공동주택 및 다세대주택이 주를 이루고 있습니다. 최근 유튜브 매물 영상들을 분석한 결과, 검바위역 및 검암역 역세권에 1억 초반에서 중반대의 다세대주택 매물이 다수 거래되고 있음을 확인할 수 있습니다. 이는 본 건과 유사한 면적의 빌라들이 1억원대 중반에서 거래되는 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

4.2. 주변 상업시설

주변 지역은 공동주택 단지와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 '인천은지초등학교'가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

인천2호선 검바위역이 도보 이용 가능한 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남측과 서측으로 도로에 접해 있어 차량 접근성도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'에 해당합니다. 다만, 이는 '외국인 등의 주택용도 취득에 한함'으로, 내국인 일반 투자자에게는 해당되지 않는 조건입니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.2. 대항력 있는 임차인 관련 특이사항

물건 정보에 '대항력 있는 임차인'으로 명시되어 있으나, 등기부 현황 및 권리 분석 결과 해당 임차인의 권리는 말소 예정이며, 보증금 인수 의무가 없는 것으로 분석되었습니다. 그럼에도 불구하고, 해당 부분에 대한 추가적인 권리관계 확인 및 철저한 사전 조사를 권장합니다.

6.3. 기타 지역 관련 정보

인천 서구 검암동 지역은 복지관 설립 관련 주민 갈등 사례 및 수도권매립지, 소각시설, 열분해시설 등 환경 관련 시설 설치에 대한 주민들의 민감성이 있는 지역으로 파악됩니다. 본 물건 자체와 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 전반의 개발 및 민원 관련 사항은 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 은지초등학교 인근에 자리하고 있으며 대중교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 2010년에 건축된 건물로 비교적 준수한 상태를 유지하고 있으며, 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과 유사 면적의 다세대주택이 1억 중반대에 거래되고 있습니다. 가장 중요한 권리 분석 결과, 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 것으로 나타나 투자 관점에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 조건(외국인 제한) 및 과거 '대항력 있는 임차인' 표기 등으로 인한 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 검암역 및 검바위역 역세권 입지로 교통 편리성 우수

* 은지초등학교 인근으로 교육 환경 양호

* 다세대주택 밀집 지역 내 입지로 생활 편의시설 접근 용이

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (권리 분석상)

* 인근 유사 물건 시세 대비 감정가 및 예상 낙찰가 경쟁력 확보 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 176,000,000원이며, 건물 면적은 66.11㎡ (약 20평)입니다.

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과,

* 62.67㎡ (약 19평) 면적의 물건이 2026년 1월 17,900만원에 거래되었습니다 (평당 약 286만원).

* 72.87㎡ (약 22평) 면적의 물건이 2026년 1월 18,300만원에 거래되었습니다 (평당 약 251만원).

본 건은 66.11㎡ (약 20평)으로, 62.67㎡ 면적의 거래 사례와 유사하며, 당시 평당 약 286만원의 시세를 형성했습니다. 감정가는 평당 약 266만원 수준입니다.

권리 분석상 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다. 인근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로는 감정가 부근, 공격적으로는 시세를 반영한 수준에서 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현 시세 및 경매 물건 특성을 고려할 때, 적정 예상 입찰가는 180,000,000원에서 190,000,000원 범위로 판단됩니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 법률 전문가 상담을 통해 최종 의사결정을 내리시기 바랍니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514718 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 531-6 아침애 2층 202호

물건종별: 다세대주택

감정가: 176,000,000원

토지 면적: 48.78㎡ (약 14.75평)

건물 면적: 66.11㎡ (약 19.99평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주식회사 OOOOOOO (상호 일부 마스킹 처리)

1.2. 건물 정보

건축 연도: 2010년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 4층 건물 내 제2층 제202호

주요 마감: 외벽 - 인조석 붙임 및 드라이비트 등, 내벽 - 벽지 및 타일, 창호 - 하이새시

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 검암동에 소재하며, '인천은지초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입이 가능한 도로에 접해 있습니다. 인천2호선 검바위역 및 인천1호선 공항철도 검암역 접근성이 양호한 편으로, 검바위역까지 도보 약 5분~7분 거리에 위치한 빌라들의 매매 사례가 다수 확인됩니다. 본 물건은 검암동 531-6번지이며, 인근 도로로는 남측과 서측으로 약 8미터 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건에는 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되어 있습니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

임차인 정보: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 승진우)

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 06월 15일

확정일자: 2020년 05월 20일

배당신고일자: 2022년 06월 30일

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 5번 주택임차권이 기재되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출'된 것으로 확인됩니다. 또한, 등기부요약상 해당 주택임차권(승진우)은 '말소' 처리되어 있습니다. 따라서 경매 절차 진행 시 해당 임차권으로 인한 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 검암동은 주거 밀집 지역으로, 공동주택 및 다세대주택이 주를 이루고 있습니다. 최근 유튜브 매물 영상들을 분석한 결과, 검바위역 및 검암역 역세권에 1억 초반에서 중반대의 다세대주택 매물이 다수 거래되고 있음을 확인할 수 있습니다. 이는 본 건과 유사한 면적의 빌라들이 1억원대 중반에서 거래되는 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

4.2. 주변 상업시설

주변 지역은 공동주택 단지와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 '인천은지초등학교'가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

인천2호선 검바위역이 도보 이용 가능한 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남측과 서측으로 도로에 접해 있어 차량 접근성도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'에 해당합니다. 다만, 이는 '외국인 등의 주택용도 취득에 한함'으로, 내국인 일반 투자자에게는 해당되지 않는 조건입니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.2. 대항력 있는 임차인 관련 특이사항

물건 정보에 '대항력 있는 임차인'으로 명시되어 있으나, 등기부 현황 및 권리 분석 결과 해당 임차인의 권리는 말소 예정이며, 보증금 인수 의무가 없는 것으로 분석되었습니다. 그럼에도 불구하고, 해당 부분에 대한 추가적인 권리관계 확인 및 철저한 사전 조사를 권장합니다.

6.3. 기타 지역 관련 정보

인천 서구 검암동 지역은 복지관 설립 관련 주민 갈등 사례 및 수도권매립지, 소각시설, 열분해시설 등 환경 관련 시설 설치에 대한 주민들의 민감성이 있는 지역으로 파악됩니다. 본 물건 자체와 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 전반의 개발 및 민원 관련 사항은 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 은지초등학교 인근에 자리하고 있으며 대중교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 2010년에 건축된 건물로 비교적 준수한 상태를 유지하고 있으며, 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과 유사 면적의 다세대주택이 1억 중반대에 거래되고 있습니다. 가장 중요한 권리 분석 결과, 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 것으로 나타나 투자 관점에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 조건(외국인 제한) 및 과거 '대항력 있는 임차인' 표기 등으로 인한 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 검암역 및 검바위역 역세권 입지로 교통 편리성 우수

* 은지초등학교 인근으로 교육 환경 양호

* 다세대주택 밀집 지역 내 입지로 생활 편의시설 접근 용이

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (권리 분석상)

* 인근 유사 물건 시세 대비 감정가 및 예상 낙찰가 경쟁력 확보 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 176,000,000원이며, 건물 면적은 66.11㎡ (약 20평)입니다.

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과,

* 62.67㎡ (약 19평) 면적의 물건이 2026년 1월 17,900만원에 거래되었습니다 (평당 약 286만원).

* 72.87㎡ (약 22평) 면적의 물건이 2026년 1월 18,300만원에 거래되었습니다 (평당 약 251만원).

본 건은 66.11㎡ (약 20평)으로, 62.67㎡ 면적의 거래 사례와 유사하며, 당시 평당 약 286만원의 시세를 형성했습니다. 감정가는 평당 약 266만원 수준입니다.

권리 분석상 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다. 인근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로는 감정가 부근, 공격적으로는 시세를 반영한 수준에서 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현 시세 및 경매 물건 특성을 고려할 때, 적정 예상 입찰가는 180,000,000원에서 190,000,000원 범위로 판단됩니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 법률 전문가 상담을 통해 최종 의사결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.