나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514706 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 665-8 인하대역헤리움메트로타워 13층1348호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재감정 · 평가일 2025.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인하대역" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 24층 내 13층 1348호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설외 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역(2016-04-25), 지구단위계획구역(2023-09-25)(용현·학익 2-1블럭), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

- 사건번호: 인천지방법원 2025타경514706 (1)

- 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 665-8 인하대역헤리움메트로타워 13층1348호

- 용도: 오피스텔

- 감정가: 125,000,000원

- 토지면적: 4.66㎡ (약 1.41평)

- 건물면적 (전용면적): 21.68㎡ (약 6.56평)

- 매각대상: 토지/건물일괄매각

- 경매구분: 부동산강제경매

- 채권자: 주OOOOOOO

- 건축년도: 2020년

2. 입지조건

- 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인하대역" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

- 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인하대역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

- 인접 도로상태: 북서측 및 남동측으로 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 근린상업지역, 지구단위계획구역(용현·학익 2-1블럭)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있으나, 내국인 취득 시에는 허가가 불필요합니다.

3. 권리분석

- 말소기준권리: 인천지방법원 2025타경514706 강제경매개시결정 등기 (등기부상 말소기준권리는 2025-12-15자 강제경매로 기재되어 있으나, 본 사건의 경매 개시 결정 등기가 말소기준권리가 될 것으로 예상되며, 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.)

- 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

- 보증금: 148,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-04-20

- 확정일자: 2022-04-08

- 배당신고일자: 2024-05-20

- 대항력: 없음

- 비고: 등기부상 을구 3번 주택임차권 등기되었으나, HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정입니다.

* 임차인: 하

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-09-19

- 확정일자: (미기재)

- 배당신고일자: (미기재)

- 대항력: 있음

- 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있으나, 명도 시 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. → 본 임차인은 금액이 0원으로 미상인 것은 아니나, 대항력 있다는 점이 가장 중요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 요구가 발생할 수 있으므로 세심한 주의가 요구됩니다.

- 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 하 의 권리(보증금 0원)는 인수될 수 있습니다. (단, 보증금 0원이므로 실질적 인수금액은 없습니다.)

4. 상권분석

- 주변 시세:

* 최근 매매 사례 (2026년 5월~7월): 100,000,000원 ~ 105,000,000원

* 평균 시세: 약 103,000,000원 (전용면적 21.68㎡ 기준)

* 평당 시세: 약 15,700,000원/평

- 본 물건의 감정가(125,000,000원)는 최근 시세보다 약 20% 가량 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

- 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

- 교통: 인하대역 (지하철) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

- 교육: 주변에 교육시설이 있을 수 있으며, 본건은 상대보호구역(남부교육청)에 해당합니다. (구체적인 학교와의 거리 등은 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

- 대항력 있는 임차인 (하 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.09.19.로, 대항력이 있습니다. 명도 시 협상 및 이행강제금 등 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

- HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(김 ) 임차권은 말소될 예정이나, '인수조건 변경'이라는 문구가 있어 잔여 조건 확인이 필요합니다.

- 토지거래계약 허가구역: 2025년 8월 25일까지 지정 기간으로, 향후 취득 시점과 관련하여 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 대상자가 외국인 등으로 제한적이므로 일반적인 경우는 아님)

- 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. (추가적인 현장 조사 필요)

7. 종합 의견

- 본 건은 인하대역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 입지 조건은 우수합니다.

- 주위는 업무, 주거, 상업 시설이 혼재되어 있어 지역 활성도가 기대되는 곳입니다.

- 그러나, 대항력 있는 임차인(하 )이 존재하며, 비록 보증금 0원이라 할지라도 명도 과정에서의 불확실성이 주요 리스크 요인입니다.

- 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점도 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

- 역세권 입지: 인하대역을 도보로 이용 가능한 최상급 입지.

- 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적음.

- 지역 개발 잠재력: 인천 미추홀구 지역의 개발 계획 및 인하대 주변 상권 활성화 가능성.

9. 예상 입찰가

- 인수 보증금: 0원 (하 임차인의 보증금 0원)

- 최근 시세 평균: 약 10,300만원

- 감정가: 125,000,000원

- 본 건의 감정가는 최근 시세 대비 약 20% 높게 책정되어 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 명도 부담을 고려해야 합니다.

- 이에, 최근 시세 하단부인 10,000만원 수준에서 시작하여, 명도 비용 및 예상 협상 금액을 고려한 보수적인 범위 내에서 10,000만원 ~ 10,200만원 사이로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

- 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 시장 시세를 기반으로 산정한 것으로, 실제 입찰 전 철저한 현장 조사, 권리관계 재확인, 그리고 명도 협상 가능성 등을 종합적으로 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.