나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72829 [1] 경기도 남양주시 별내동 1056 별내신도시쌍용예가 3701동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "한별중학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 택지개발된 주거지대로서 아파트, 학교, 근린상가 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 경춘선 "별내역" 이 소재하는 등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

2012년 1월에 사용승인된 철근콘크리트구조(무량판구조) (철근)콘크리트지붕 16층건내 7층 702호로서 외벽은 석재 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

후첨 "내부 구조도" 참조.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방, 화재탐지, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 광평수 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(별내택지지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(별내6초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(구리남양주교육지원청에 문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화접중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72829 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 1056 별내신도시쌍용예가 3701동 7층702호

용도: 아파트

감정가: 1,070,000,000원

토지면적: 82.19㎡ (약 24.86평)

건물면적: 134.98㎡ (약 40.83평) (분양면적 추정)

건물 전용면적: 약 101.8㎡ (약 30.77평) (내부 조사 및 유사 매물 정보 기반 추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

사용승인일: 2012년 1월 27일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "한별중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 택지개발이 완료된 주거지대로 아파트, 학교, 근린상가 등이 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 경춘선 "별내역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로접근성: 본건이 속한 단지는 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구)에 속하며, 대로3류, 소로1류 등 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(초/중학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구, 토지거래계약허가구역(외국인/주택용도) 등 다양한 도시계획 및 개발 관련 법규의 적용을 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 8월 25일 접수된 박초연의 가압류 (의정부지방법원 2025카단22531) 입니다.

* 경매개시결정: 2025년 12월 17일 접수된 박초연의 강제경매 (의정부지방법원 남양주지원 2025타경72829) 입니다.

* 권리소멸: 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 소멸 대상 권리는 없습니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되며, 임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 별내택지지구 내에 위치한 "별내신도시 쌍용예가" 아파트로, "한별중학교" 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 근린상가 등 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근에 기본적인 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 개발 현황: 별내택지지구에 속한 지역으로, 체계적인 도시계획 하에 개발이 이루어져 주거 가치가 높습니다.

1.5. 생활정보

* 단지 정보: "별내쌍용예가" 아파트는 총 10개 동, 652세대로 구성된 대단지이며, 2012년 1월에 사용승인되어 비교적 최신 축에 속합니다.

* 면적: 본건(3701동 702호)의 건물면적(분양면적 추정)은 134.98㎡ (약 40.83평)이며, 전용면적은 약 101.8㎡ (약 30.77평) 수준으로 추정됩니다.

* 주차: 단지 내 총 1120대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 지하에는 61대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

* 내부 설비: 기본적인 급배수, 위생, 난방, 화재탐지, 승강기 설비 등 주거에 필요한 제반 설비가 갖추어져 있습니다.

* 학군: 인근에 별내6초등학교, 화접중학교, 한별중학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 미소멸 권리 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 해당 권리의 인수 여부 및 권리행사 범위에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 경기 변동 및 정책 변화에 따라 향후 가격 변동성이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 별내동의 "별내신도시 쌍용예가" 아파트 3701동 702호로, 2012년 준공된 비교적 신축 아파트입니다. 우수한 주거 환경, 편리한 교통 접근성, 대단지 아파트의 이점을 갖추고 있습니다. 권리 분석 상 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보이나, 임대차 관계 미확인 및 지상권 관련 불확실성은 잠재적 리스크로 관리되어야 합니다. 제공된 JSON 거래가(2026년 6월, 약 8.35억~8.75억 원)는 약 101㎡(30.77평) 면적 기준이며, 본건(134.98㎡, 40.83평)과는 면적 차이가 존재합니다. 감정가 10.7억 원은 본건의 면적과 지역 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 별내 신도시 내의 잘 갖추어진 주거 및 교통 인프라.

* 신축 및 대단지: 비교적 짧은 연식(2012년 준공)과 652세대 대단지로 관리 용이 및 주거 만족도 높음.

* 권리상 안전: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 가능성이 높아 권리 인수 부담이 적을 것으로 예상.

* 가치 상승 잠재력: 택지개발지구 내 위치 및 지속적인 주거 수요에 따른 장기적인 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,070,000,000원

* 시장 분석:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 2026년 6월 약 101㎡(30.77평) 면적의 유사 물건이 835,000,000원에서 875,000,000원 사이에 거래되었습니다.

* 본건은 이보다 넓은 134.98㎡(40.83평) 면적이며, 감정가는 1,070,000,000원으로 책정되었습니다. 이는 유사 면적의 아파트가 9억 원대 초반에서 11억 원대까지 형성될 수 있음을 시사합니다.

* 종합 의견: 권리 인수 부담이 거의 없고, 임차인 문제도 경미하거나 없을 것으로 예상되나, 지상권 관련 불확실성은 고려해야 합니다. 감정가와 최신 시세 동향을 종합적으로 고려할 때, 90% ~ 100% 수준의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

* 추정 입찰가 범위: 980,000,000원 ~ 1,070,000,000원.

(본 추정가는 현재 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 기반한 것으로, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 금액을 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.