나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72834 [1] 경기도 남양주시 다산동 6192-1 힐스테이트지금디포레 주건축물제1동 1층1150호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록감정 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재"양정초등학교"북동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 경의중앙선 "도농역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 제1층 제1150호로서,(사용승인일 : 2023.08.29) 외 벽 : 페인팅 및 벽돌쌓기 등 마감 등 내 벽 : 내부인테리어 마감 등 창 호 : 샤시 창호 임.

이용상태

집합건축물대장 전유부 상 "제1종근린생활시설(휴게음식점)"이며, 현황 "공실"상태임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 주차장설비, 화재탐지설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 가장형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 40m 내외, 남동측으로 노폭 약 15m 내외, 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(남양주양정초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도농중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : - .

물건 비고

집합건축물대장 전유부상 '제1종근린생활시설(휴게음식점)'이며, 현황 '공실' 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 남양주시 다산동 6192-1 힐스테이트지금디포레 1층 1150호에 대한 경매 물건 정보를 분석한 것입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72834 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 다산동 6192-1 힐스테이트지금디포레 주건축물제1동 1층 1150호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설 - 휴게음식점)

* 감정가: 1,330,000,000원

* 토지면적: 9.81㎡ (약 2.97평)

* 토지지분: 9.814㎡ (약 2.97평)

* 건물면적: 47.04㎡ (약 14.23평)

* 건물지분: 47.04㎡ (약 14.23평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유더블유제십육차유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화 물건, 현황 공실 상태

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 남양주시 다산동에 위치하며, "양정초등학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위에는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하여 있어 기본적인 도시 환경이 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있습니다. 대중교통 이용 시 경의중앙선 "도농역"을 이용할 수 있어 교통 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본 건물은 북서측 약 40m, 남동측 약 15m, 남서측 약 10m 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 (남양주 다산지금 공공주택지구)

* 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역 (남양주양정초등학교, 도농중학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등/용도:주택)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 우리은행 근저당 (접수일자: 2024-05-14, 권리금액: 960,000,000원). 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 권리현황:

* 집합건물 등기부등본 요약 상 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재하나, 을1 근저당권이 말소기준권리가 되며, 본 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박이나

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2025-01-21

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인 박이나는 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없습니다.)

1.4. 상권분석

* 건물 용도: 집합건축물대장 전유부상 '제1종근린생활시설(휴게음식점)'으로 등재되어 있습니다.

* 현재 이용 상태: 현황 '공실' 상태로, 즉시 임대 또는 자가 사용이 가능합니다.

* 주변 상권: 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 주간 및 야간 유동인구 확보가 가능한 입지입니다. 상업시설 및 업무시설이 복합된 지역 특성상 다양한 업종의 잠재 고객이 존재합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교육시설: 양정초등학교, 도농중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (다만, 토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.)

* 편의시설: 주변 상업시설 및 오피스텔 단지 내 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 경의중앙선 도농역 접근성이 좋아 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 물건보다 복잡한 권리 관계나 채권 매각 과정 등이 수반될 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 공실 상태로, 낙찰 후 공실 장기화 또는 임차인 모집의 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 다수의 채무: 등기부상 채무 총액이 18억원 이상으로 많아, 채무 불이행으로 인한 경매가 진행된 점을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 일부 제한 사항(과밀억제권역, 공공주택지구 등)이 존재하여 향후 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 신축 건물(사용승인일: 2023.08.29) 내 근린상가 점포입니다. 도농역 역세권에 위치하며 주변에 오피스텔, 근린생활시설이 밀집하여 상권 형성 가능성이 있습니다. 특히 건물 면적이 14.23평으로 소규모 점포 운영에 적합합니다.

권리관계는 경매를 통해 모두 말소될 예정이며, 현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 유동화 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최근에 준공된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 영업이 가능합니다.

* 역세권 입지: 도농역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 잠재적 고객 확보에 유리합니다.

* 소형 점포: 14.23평의 전용면적으로 소자본 창업 또는 투자에 용이합니다.

* 공실 상태: 인수되는 권리가 없어 공실 시 직접 운영하거나 신속한 임대 세팅이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,330,000,000원입니다. 예상 입찰가는 낙찰 시 인수하게 될 보증금이 없다는 점과 최근 신축된 건물이라는 점을 고려할 때, 현 시세 및 주변 상권 분석, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다. 본 감정가는 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 방문 및 상세한 시장 조사를 통해 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

주변 시설 조사 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 식별되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.