나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514749 [1] 인천광역시 부평구 부평동 623-25 프라임뷰 1동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "동수초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근 은 단독주택, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환 경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 챠량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 "부평역" 등이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호로서, 2016년 06월 22일 사용승인되었으며, 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 부지 서측 및 북측으로 각각 소로 및 세로의 포장도로와 접하며, 도로상태 보 통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514749 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 623-25 프라임뷰 1동 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 135,000,000원

* 토지면적: 21.33㎡ (약 6.45평)

* 건물면적: 37.33㎡ (약 11.29평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (권리분석 참고)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "동수초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 "부평역"이 가까워 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

* 토지: 대체로 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 부지 서측 및 북측으로 소로 및 세로의 포장도로와 접해 있어 도로 상태는 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 2022카단104594 (가압류)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 2016-06-27 (김규환 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2016-07-22 (유현웅)

* 소유권이전: 2021-04-26 (권영만)

* 가압류: 2022-09-26 (주택도시보증공사, 금2,071,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 2022-09-28 (동안산세무서장) - 말소

* 강제경매개시결정: 2025-12-16 (주택도시보증공사, 금160,000,000원) - 인천지방법원 2025타경514749

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김예실)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-05

* 확정일자: 2021-03-08

* 배당신고일자: 2023-04-28

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부 요약 상 해당 임차권(을5)은 '말소'로 표기되어 있으며, 물건명세서 상 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'으로 기재되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 김지현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-11 (향후 날짜 기재로, 실제 대항력 여부 및 계약 관계 확인 필요)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: '대항력 없음'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 권리분석 및 임차인 현황에 따름)

1.3. 상권분석

* 주변 이용 현황: 단독주택, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 유사 물건 시세:

* 최근 매매 정보 분석 결과, 2001년식 38.94㎡ 다세대주택이 7,000만원, 2002년식 56.08㎡ 연립다세대가 12,300만원, 2015년식 49.26㎡ 다세대주택이 28,400만원에 거래되었습니다. 이는 규모, 건축 연도, 입지에 따라 시세 편차가 큰 것을 보여줍니다.

* 본 물건(건물 면적 37.33㎡, 2016년 사용승인)의 감정가 135,000,000원은 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 특히 비교적 신축인 점은 긍정적 요인입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "동수초등학교" 북측 인근에 위치하여 초등 교육 접근성이 양호합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 보통 수준입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획:

* 제2종일반주거지역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률): 동수초등학교 인근으로, 교육 환경 보호 목적의 제한이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역 (수도권정비 계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (2025-08-26 ~ 2026-08-25.) 해당 기간은 이미 만료되었습니다. 현재는 허가구역이 아닙니다.

* 임차권 관련: '주택임차권 김예실'은 말소 예정이며 '대항력 없음'으로 분석되나, HUG 인수조건 변경 관련 사항은 최종 매각 절차 진행 시점에서 명확한 확인이 필요합니다.

* 김지현 임차인의 경우, 전입일자(2025-11-11)가 미래 시점으로 기재되어 있으며 '대항력 없음'으로 표기되어 낙찰자에게 미치는 영향은 적을 것으로 예상되나, 실제 점유 여부 등에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재한 다세대주택으로, 2016년에 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다. 동수초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하고, 지하철 1호선 부평역 이용이 가능한 교통 요지에 위치하고 있습니다. 권리관계 상 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중이며, HUG 보증 임차권은 말소될 예정으로 분석되어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 과거 토지거래허가구역으로 지정되었던 이력이 있으며, 임차인 관련하여 최종적인 확인 절차가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축성: 2016년 사용승인으로 비교적 현대적인 건물 상태를 유지하고 있어 관리 용이성이 높습니다.

* 입지: 부평구의 주거 선호 지역에 위치하며, 교육 및 교통 접근성이 뛰어나 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계: HUG 임차권이 말소 예정으로, 추가적인 보증금 부담 없이 소유권을 확보할 수 있을 가능성이 높습니다.

* 개발 잠재력: 부평구는 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충으로 부동산 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 135,000,000원

* 주변 시세 분석: 본 물건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 감정가는 시세 대비 적정하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 인수 보증금: 0원 (권리분석 결과)

* 종합 의견: 본 물건은 신축 연도, 입지, 권리관계의 명확성 등 여러 투자 요인을 갖추고 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

* 본 예상 입찰가는 제공된 감정가 및 주변 시세 정보를 바탕으로 산정되었습니다. 실제 경매 참여 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 확인하고, 최신 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.