나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1964 [1] 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 11층1112호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "인천지하철2호선 인천가좌역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(인천지하철 2호선 "인천가좌역")이 위치하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건내 제11층 제1112호로서, (사용승인일 : 2019.09.19) 외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등, 창호 : 샤시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 "기숙사"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 대체로 가장형의 토지로 "공장(지식산업센터)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약12미터, 서측 및 남측으로 노폭 약10미터, 북측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 준공업지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2025-11-03)(인천광역시 고시2025-321호)(접합), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>임 기호2 준공업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 기호3 준공업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 기호4 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 기호5 준공업지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2025-11-03)(인천광역시 고시2025-321호)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>임. 기호6 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1964 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 11층1112호

용도: 기숙사

감정가: 183,000,000원

토지면적: 10.25㎡ (약 3.1평)

토지지분: 10.24506㎡ (약 3.1평)

건물면적: 36.82㎡ (약 11.1평)

건물지분: 36.8186㎡ (약 11.1평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

건물구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물내 제11층 제1112호

사용승인일: 2019.09.19

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 소재하며, 인천지하철2호선 인천가좌역 남동측 인근에 위치합니다.

주위에는 공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하여 산업단지 배후 지역의 특성을 보입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동측으로 노폭 약12미터, 서측 및 남측으로 노폭 약10미터, 북측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 조건이 양호합니다.

주변에 가좌하수처리장과 과거 화학공장 부지가 문화시설(코스모40) 등으로 개발되는 등 산업단지 특성이 강한 지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021-06-30 접수된 하나은행 근저당 (을1) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (말소기준권리보다 늦은 모든 권리들은 소멸 대상)

총 채권액: 381,954,674원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 신축(2019년 준공)된 지식산업센터 내 기숙사로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

주변에 다수의 공장 및 지식산업센터가 밀집해 있어 관련 종사자들의 수요를 기대할 수 있습니다.

하지만, '지식산업센터 내 기숙사'는 일반적인 주거용 부동산과 달리 소유 및 거주에 대한 법규나 세제상의 특수성이 존재할 수 있습니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 본건과 건물 유형 및 준공 연도가 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

인천지하철2호선 인천가좌역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인근 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 산업단지 내 지원시설 및 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '지식산업센터 내 기숙사'의 소유 및 거주 관련 법규입니다. 지식산업센터 내 공장 소유주가 아닌 자가 기숙사를 소유할 경우 1,500만원의 과태료가 부과될 수 있으며, 해당 기숙사에 전입신고를 하면 주택 수에 포함되어 다주택자 관련 세금 부담이 증가할 수 있습니다.

과거 공업단지 지역으로, 인근에 가좌하수처리장 등이 소재하고 있어 잠재적인 환경적 요인을 고려해야 합니다. 다만, 해당 시설들도 친환경 공간으로 개선되거나 완충녹지가 조성되는 등의 노력이 있습니다.

채권 총액(381,954,674원)이 감정가(183,000,000원)보다 높아, 낙찰 시 인수하는 권리는 없으나 채무 변제와는 무관하게 진행됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 신축 건물이라는 장점과 인천가좌역 인근의 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

하지만 '지식산업센터 내 기숙사'라는 특수 물건으로, 소유 및 거주와 관련하여 법규 위반 시 과태료 부과 및 세금 증가 등 상당한 법적, 재정적 리스크가 존재합니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고, 해당 물건의 법적 제약을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물 (2019년 준공)

인천지하철2호선 인천가좌역 인접, 교통 편리

주변 산업단지 종사자들의 임대 수요 잠재력

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 183,000,000원입니다.

물건의 특성상 일반 주거용 부동산과의 직접적인 시세 비교가 어렵고, '지식산업센터 내 기숙사' 소유 시 발생할 수 있는 과태료 및 세금 부담 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 이러한 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 법적 리스크 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하를 고려해 볼 수 있습니다.

금회 경매에서 예상 입찰가는 약 170,000,000원 내외로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.