나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경4463 [1] 경기도 가평군 청평면 대성리 225-19 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영진감정 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 청평면 대성리 소재 "양지마을" 북서측 원거리에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 주를 이루는 산림지대로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근은 불가하며, 대중교통 여건도 버스정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

◆기호(1~4) : 사다리형 등의 토지로서 남하향의 급경사지이며 상당부분은 벌채를 시행한 원형지 상태의 임야이며 일부 수목 및 활잡목이 자생하고 있음.

인접 도로상태

◆기호(1~4) : 지적도상 맹지로서 북측 및 남측 인근에 임도가 개설되어 있으나 임도의 경사 및 비포장과 관리상태 등으로 보아 일반 차량 진입은 불편시됨.

토지이용계획 및 제한상태

◆기호(1~3) : 도시지역, 자연녹지지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지 <산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임. ◆기호(4) : 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~4) 공히 임대사항 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1.~4번 : 지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경4463 (1)

소재지: 경기도 가평군 청평면 대성리 225-19

용도: 임야

감정가: 442,334,000원

토지면적: 8,926.00㎡ (약 2,700.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 전체

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 가평군 청평면 대성리 "양지마을" 북서측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재된 산림 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 불가하며, 대중교통 여건도 버스 정류장의 위치 및 운행 빈도를 고려할 때 다소 불편한 편입니다. 인근에 임도(forest road)가 개설되어 있으나, 경사, 비포장, 관리 상태 미흡 등으로 인해 일반 차량의 진입이 어려운 상황입니다.

가평군 청평면 대성리는 수도권에서 약 한 시간 이내 거리에 위치하며, 북한강과 인접하여 자연경관이 아름다운 지역입니다. 대성리역이 있으며, 주변에는 펜션, MT촌, 수상레저 시설 등이 밀집해 있어 관광 및 레저 활동이 활발한 지역입니다.

1.1. 1. 주변 시설

본건 주변 지역은 펜션, 관광지(산장관광지, 칼봉산자연휴양림 등)가 다수 분포하고 있습니다. 또한, 대성리에는 대성리역이 소재하며, 다양한 수상레저 및 레포츠 시설이 자리 잡고 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 직접 접근은 불가능하나, 인근에 임도가 있으나 접근성이 제한적입니다. 대중교통 이용 시에는 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도가 다소 불편할 수 있습니다. 청평터미널에서 현리행 버스를 이용하거나, 상봉/동서울 버스터미널에서 청평/가평행 버스를 이용하여 청평터미널로 이동 후 환승하는 방법이 있으나, 본건까지의 직접적인 접근성은 다소 불편할 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 근저당권(이봉례, 2023-06-27, 90,000,000원)보다 앞선 권리 없이 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

본 경매물건은 강제경매(2021타경11711)로 인한 매각으로 진행되었으며, 현재는 채권자 이봉례에 의한 임의경매(2025타경4463)로 진행 중입니다.

등기부상 채무 총액은 90,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권개요:"가 명시되어 있으나, 을구 5번 지상권설정(이봉례, 2023-06-27)은 말소기준권리인 을구 4번 근저당권과 동일한 날짜에 설정되었으며, '말소' 표기가 되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 단, 이에 대한 정확한 내용은 현장 확인 및 법원 공고를 재확인해야 합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수해야 할 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 산림 지역에 위치하여 일반적인 상권과는 거리가 있습니다. 주변에 주거시설 및 펜션, 관광시설이 일부 분포하지만, 상업 시설이 밀집된 일반적인 상권으로 보기는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본건 인근 지역은 주로 임야 및 자연녹지 지역으로 구성되어 있습니다. 생활 편의시설이 밀집되어 있지는 않으며, 차량 접근이 어려운 점을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 다만, 대중교통을 이용하거나 차량으로 이동 시, 청평면 소재지나 가평군 내의 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 맹지 및 접근성

본건 토지(목록 1~4)는 지적도상 맹지로, 차량 직접 접근이 불가능합니다. 인근에 임도가 있으나 상태가 좋지 않아 일반 차량 진입에 어려움이 있습니다. 이러한 맹지 상태는 토지의 활용도 및 거래 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 2. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 토지이용계획 및 환경 관련 규제 지역에 속해 있습니다. 이는 토지의 활용에 있어 건축, 개발 등에 상당한 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

1.5. 3. 경사도 및 지형

본건 토지는 남하향의 급경사지로, 상당 부분이 벌채 후 원형지 상태의 임야이며 일부 수목 및 활잡목이 자생하고 있습니다. 이러한 지형적 특성은 토지 개발 및 활용에 어려움을 줄 수 있습니다.

1.5. 4. 혐오시설 인근 여부

검색 결과, 가평군 대성리 지역에서 공동화장장(장사시설) 건립이 추진되었으나 주민 반대 등으로 무산되었고, 가평군 단독형 화장장 추진이 논의된 바 있습니다. 본건 소재지에서 직접적으로 인접한 혐오시설 정보는 확인되지 않았으나, 향후 지역 개발 과정에서 민감한 시설이 들어설 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 가평군 청평면에 위치한 임야로, 감정가는 4억 4천여만원입니다. 토지 자체는 8,926㎡에 달하나, 지적도상 맹지이고 급경사지의 임야 상태이며, 차량 접근이 어려운 점 등 활용에 제약이 따르는 물건입니다. 또한, 다양한 토지 이용 규제가 적용되고 있어 개발 시 상당한 제한이 예상됩니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수할 권리는 없어 보입니다. 대성리 지역은 관광 및 레저 시설이 발달한 지역이나, 본건은 이러한 상업 지역과는 다소 떨어진 산림 지역에 위치하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 잠재적 개발 가치

토지 이용 규제가 많지만, 향후 지자체의 개발 계획이나 규제 완화 시 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 임야로서의 자연 친화적 활용 (예: 캠핑장, 힐링 공간 등) 또는 소규모 주택 건설 가능성 등을 고려해볼 수 있으나, 이는 철저한 사전 조사와 인허가 가능성 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 2. 투자 목적의 다양성

본건은 직접적인 개발이 어렵더라도, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하거나, 개인적인 용도(별장, 주말 농장 등)로 활용하기 위한 투자 대상으로 고려될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 맹지, 급경사 임야, 접근성 제한, 복잡한 토지 이용 규제 등 여러 제약 조건으로 인해 일반적인 토지 매각 건보다 낮은 경쟁률과 낙찰가를 보일 것으로 예상됩니다.

감정가 442,334,000원을 기준으로, 제시된 제약 사항들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

유사 물건의 거래 사례 및 현장 조사 결과를 바탕으로, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 3억 1천만원 ~ 3억 5천만원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 달라질 수 있습니다.

최종 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사를 통해 더욱 면밀히 검토한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.