나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72851 [1] 경기도 남양주시 별내동 865 현대그리너리캠퍼스별가람역 주건축물제1동 7층비7-0001호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람 고등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 교육시설, 공원, 지식산업센터 및 지원시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통으로 보임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철4호선 전철역 "별내별가람역"이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 7층 비7-0001호, 비7-0002호, 비7-0003호, 비7-0004호로서 외벽: 인조석 및 통유리 등 마감. 창호: 샤시 창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급·배수시설, 위생설비, 상·하수도시설, 승강기시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접지와 등고 평탄한 부정형 평지로서 "공장 및 지원시설" 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로와 남측으로 높폭 약 40미터 내외의 대로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(구리남양주교육지원청에 문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>. 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72851 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 별내동 865 현대그리너리캠퍼스별가람역 주건축물제1동 7층 비7-0001호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 1,880,000,000원

* 토지면적: 92.07㎡ (약 27.85평)

* 건물면적: 272.37㎡ (약 82.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOO (중소기업은행)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 7층 (비7-0001호, 비7-0002호, 비7-0003호, 비7-0004호)

* 특이사항: 유동화물건, 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람 고등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설, 공원, 지식산업센터 및 지원시설 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 4호선 "별내별가람역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로와 남측으로 노폭 약 40미터 내외의 대로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (근저당권, 중소기업은행, 2024년 3월 28일 접수)

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 4,315,103,966원입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 등기사항에 지상권 개요가 있으나 세부 내용은 미기재되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 보증금이나 차임이 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 명확한 임대차 관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

본건 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 교육 시설, 공원 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다. 지식산업센터 및 지원시설이 밀집한 곳으로, 관련 업종의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 용도 및 특징

본 건물은 "현대 그리너리캠퍼스 별가람역"으로, 주 용도는 공장(지식산업센터, 지원시설)입니다. 총 15층 건물 중 7층에 위치하며, 해당 호실들은 벽체 구분 없이 사무실로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

단지 내 및 인근 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등이 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, "별가람 고등학교"가 인접해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

5.2. 교통 인프라

지하철 4호선 "별내별가람역"을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황의 차이

공부상으로는 공장(지식산업센터, 자원시설)으로 등록되어 있으나, 현황은 목록 1~4호(비7-0001호~비7-0004호)를 벽체 구분 없이 사무실로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 향후 용도 변경이나 행정적 문제 발생 가능성을 내포할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 조건 등에 대한 정확한 파악이 선행되어야 합니다. 비록 인수되는 보증금은 없으나, 명도 관련 문제나 공실 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 자산 유동화 과정에서 발생할 수 있는 특수성이나 복잡한 계약 관계 등이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내동의 역세권에 위치한 지식산업센터로, 우수한 교통망과 편리한 접근성을 자랑합니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 공부상 용도와 현황의 차이, 그리고 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 면밀히 분석하고 대비한다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 4호선 별내별가람역 도보 이용 가능 거리의 역세권에 위치.

* 뛰어난 접근성: 서측 30m, 남측 40m 대로변에 접하여 차량 통행 및 물류 이동이 용이.

* 안정적인 수요: 아파트 단지 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 지식산업센터에 대한 지속적인 수요 기대.

* 개발 잠재력: 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 일반적으로 감정가(1,880,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 본건의 경우 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 적정 투자 수익률을 확보할 수 있는 범위 내에서 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.