나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73834 [1] 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션615 15층1509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 '경기도청북부청사역' 남측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북측 인근에 “경기도청북부청사역”이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상16층 건물 중 제15층 제1509호로서 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 미상임. 바닥 : 미상임. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨 “건물개황도” 참조)

설비내역

기본적인 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지이며, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측 및 동측으로 포장도로(중로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 특정용도제한지구 , 지구단위계획구역(2013-06-28) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 과밀억제권역<수도권정비계획법> <추가기재>건폐율:70%이하,용적률:800%이하,층수:3층이상,건축물용도:상업용지(자세한사항은 주택과에서 확인)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경73834 (1) 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73834 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 신곡동 764-8, 스테이션615 15층1509호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 감정가: 128,000,000원

* 토지면적: 4.64㎡ (약 1.40평)

* 건물면적: 23.91㎡ (약 7.23평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 신곡동 소재 '경기도청북부청사역' 남측 인근에 위치합니다.

* 건물: 스테이션 615 오피스텔, 지하 3층 / 지상 16층 건물 중 15층 1509호입니다.

* 주변환경: 본건은 경기도청 북부청사를 비롯한 관공서와 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 북측 인근에 지하철 1호선 “경기도청북부청사역”이 위치하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지이며, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 소재 부지 북측 및 동측으로 중로(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로3류입니다. 건폐율 70% 이하, 용적률 800% 이하, 층수 3층 이상, 용도: 상업용지(자세한 내용은 주택과 확인 필요)이며, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 건물로, 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감 등이며, 내벽과 바닥 마감재는 미상입니다. 창호는 샷시 창호 등입니다.

* 사용승인일: 2019년 06월 03일

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 04월 23일자 경기주택도시공사의 가압류 (갑6) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (을1)

* 권리자: 한국토지주택공사

* 권리금액: 132,000,000원

* 말소 여부: 인수 (낙찰자가 인수해야 하는 보증금)

* 전입일자: 2022년 05월 16일

* 확정일자: 2022년 05월 02일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 현황 상 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 132,000,000원의 권리금액으로 '인수'되는 임차권이 존재합니다. 이 부분에 대한 추가 확인이 매우 중요합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리 없이, 말소기준권리 이후의 등기사항(소유권이전 3번 신탁등기 말소, 소유권이전, 가압류, 압류, 강제경매)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 896,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 주택임차권 132,000,000원은 낙찰자 인수 조건으로 추정됩니다.)

* 물건명세서 참고사항: 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용의 대항력 포기 확약서(2026. 4. 2.)가 제출되었습니다. 이 확약서의 효력에 따라 실제 인수 보증금액이 달라질 수 있으므로, 법원 현황조사서 및 매각물건명세서를 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 역세권: 지하철 1호선 경기도청북부청사역이 인근에 위치하여 역세권으로서의 가치가 높습니다.

* 배후수요: 경기도청 북부청사, 의정부지방법원 등 주요 관공서가 밀집해 있어 관련 종사자들의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 건물 자체 상업시설 및 주변 상업지구의 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 시장 동향: 오피스텔 공급 현황 및 주변 지역의 임대 시세 조사를 통해 경쟁력을 판단해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 이용 시 도로망 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 공공시설: 경기도청 북부청사, 의정부지방법원 등 주요 공공기관이 인접해 있습니다.

* 주변 환경: 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설이 밀집한 지역은 아니며, 관공서 밀집 지역으로 비교적 정돈된 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담: 등기부등본 상 '을1' 주택임차권(한국토지주택공사)이 132,000,000원으로 명시되어 있으며, '인수' 및 '대항력 있음'으로 기재되어 있어 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 물건의 총 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 임차인 정보 불일치: 임차인 현황에는 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, 등기부상 권리금액은 132,000,000원으로 기재되어 있어 정보 불일치가 존재합니다. 이 부분은 반드시 현장 조사 및 법원 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

* 대항력 포기 확약서의 효력: 제출된 대항력 포기 확약서의 법적 효력 및 실제 임차인과의 협상 가능성을 철저히 검토해야 합니다. 이 확약서가 임차인의 보증금 반환 청구권을 완전히 소멸시키거나 감액시키는 효력이 있다면, 인수 부담이 완화될 수 있습니다.

* 건물 내부 상태: 내벽 및 바닥 마감재가 미상으로, 입찰 전 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악하고 필요한 수리 비용을 예상해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 신곡동에 위치한 역세권 오피스텔로, 경기도청북부청사역 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 존재이며, 등기부상 132,000,000원의 보증금 인수 부담이 발생할 수 있다는 점입니다. 임차인 현황과 등기부상 정보의 불일치, 그리고 제출된 대항력 포기 확약서의 효력 등 풀어야 할 과제가 많습니다.

이러한 리스크를 감안할 때, 입찰 결정은 매우 신중해야 하며, 인수되는 보증금액에 대한 명확한 확인과 향후 명도 및 보증금 회수 전략 수립이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 경기도청북부청사역(지하철 1호선) 도보권으로 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 관공서 밀집 지역: 의정부시 주요 행정기관 인접으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 현대적인 건물이며, 현재까지의 건물 가치 유지가 기대됩니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사업장을 위한 실용적인 공간입니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석:

* 2024년 01월 23일: 120,000,000원 (14층)

* 2024년 05월 10일: 132,000,000원 (14층)

* 2025년 09월 04일: 115,000,000원 (13층)

최근 실거래가는 115,000,000원에서 132,000,000원 사이에 분포하고 있으며, 현재 시세는 약 115,000,000원에서 125,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가: 128,000,000원

* 인수 보증금 (예상): 132,000,000원 (한국토지주택공사 주택임차권)

* 총 예상 취득 비용 (최소): 예상 입찰가 + 인수 보증금

* 예상 입찰가 산정:

본 건의 가장 큰 리스크는 132,000,000원의 인수 보증금입니다. 이 금액은 감정가(128,000,000원) 및 최근 시장가(115,000,000원~125,000,000원)보다 높습니다. 따라서, 낙찰 시 총 지출 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 큽니다.

제출된 대항력 포기 확약서의 효력 유무 및 정도에 따라 실제 인수 보증금이 달라질 수 있으나, 등기부상 '인수'로 명시된 이상 최악의 경우를 대비해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 현재 시장가(약 120,000,000원) 이하가 되도록 입찰가를 결정해야 합니다. 하지만 이는 현재 인수 보증금액으로는 산술적으로 불가능합니다.

따라서, 본 건은 잠재적 수익보다는 리스크 관리에 초점을 맞추어야 하며, 입찰가 산정 시 대항력 포기 확약서의 내용을 철저히 확인하고, 임차인과 협상을 통해 인수 보증금액을 최대한 낮추는 전략이 필요합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본 물건 자체의 가치(감정가 및 시세 반영)를 기준으로 하되, 인수 보증금의 부담을 고려한 보수적인 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 100,000,000원 (백만원)

* 총 예상 취득 비용: 100,000,000원 (예상 입찰가) + 132,000,000원 (인수 보증금) = 232,000,000원

이는 현재 시장가(115,000,000원~125,000,000원)보다 훨씬 높은 금액이므로, 본 물건은 직접적인 시세 차익보다는 인수되는 보증금을 감당하며 향후 시장 상황 변화를 노리는 장기적인 관점 또는 매우 공격적인 협상 전략이 필요합니다. 법원 서류 및 임차인과의 협상 결과를 면밀히 검토 후 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.