나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65184 [1] 경기도 파주시 아동동 283 팜스프링아파트 126동 20층2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 아동동 소재 "송화초등학교" 남서측 인근에 위치하는 팜스프링아파트 제126동 제20층 제2003호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교, 임야, 단독 및 다가구주택등이 소재하며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 및 주정차 가능하고, 인근에 경의중앙선 '금촌역' 및 노선버스정류장이 소재하며, 시내로의 접근성 ,이용의 편리성 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 중 20층 2003호로서, 외벽은 몰탈위페인팅등 마감 창호는 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(상세이용내역은 '건물이용현황도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 도로는 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 아동동 283 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축 사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2012-12-26)(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244)))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-12-26)(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244)))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택). - 아동동 274-36 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람 (940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(송화초등학교,반드시 교육 지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사 시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역 (전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26. ~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택). - 아동동 278-8 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에 관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택 , 다세대주택). - 아동동 282-16 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육 지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사 시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역 (전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26. ~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택). - 야동동 72-6, 72-2 (동일) 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택). - 금촌동 6-1, 7-35, 14-3, 16-15 (동일) 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에 관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택 , 다세대주택). - 금촌동 7 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(반드시 교육 지원청에 재확인 바람(TEL.940-7223))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2012-12-26)(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

물건 비고

2026.5.21. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건명: 팜스프링아파트 126동 20층 2003호

* 사건번호: 고양지원 2025타경65184 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 아동동 283 팜스프링아파트 126동 20층 2003호

* 용도: 아파트

* 감정가: 303,000,000원

* 토지면적: 46.48㎡ (약 14.06평)

* 건물면적: 115.06㎡ (약 34.80평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2001년 9월 27일

* 해당 동 건물 구조: 철근콘크리트조

* 해당 동 총 층수: 23층

2. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 아동동 283번지 팜스프링아파트 126동 20층 2003호

* 주위환경: 본건은 "송화초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교, 임야, 단독 및 다가구 주택 등이 소재하여 주거 환경은 양호합니다.

* 교통상황: 단지 내 도로가 외곽 공로와 연계되어 차량 출입이 용이하며, 인근에 경의중앙선 '금촌역'과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기 (2025.12.18.)

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 조근배, 강헌 (2021년 10월 29일, 345,000,000원에 매매)

* 주택임차권: 신성욱 (2025년 2월 20일, 270,000,000원, 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 신성욱

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 1월 29일

* 확정일자: 2024년 1월 12일

* 배당신고일자: 2025년 2월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원. 임차인 신성욱은 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서를 통해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

* 아동동 일대는 아파트 단지와 더불어 송화초등학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거 중심 지역입니다.

* 주요 상업 시설은 아파트 단지 내 상가 및 인근 지역에 분포하며, 편의점, 마트, 학원, 병원 등 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 송화초등학교, 팜스프링 아파트 단지 내 상가, 인근 근린생활시설, 공원 등

* 교통: 경의중앙선 금촌역 도보 이용 가능 거리, 다수 노선버스 운행

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로 저촉, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(송화초등학교 관련), 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 토지거래계약 허가구역(외국인 등 특정 주택 거래 시) 등의 제한사항이 있습니다. 이러한 사항들은 향후 건물 이용 및 재건축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 관련: 비록 확약서 제출로 인수 부담은 없으나, 임차인 현황과 권리 분석을 재확인하여 잔여 임차보증금 관련 분쟁 가능성을 사전에 검토하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 파주시 아동동에 위치한 팜스프링아파트 126동 20층 2003호로, 감정가는 3억 3백만원입니다.

* 강제경매 물건으로, 채권자는 주택도시보증공사이며, 말소기준권리 또한 동일 기관의 강제경매개시결정입니다.

* 내부 임차인이 존재했으나, 대항력을 포기하고 보증금 반환청구권을 포기하는 내용의 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 주거 환경이 양호하고 교통이 편리하며, 아파트 단지 내 선호도 높은 중층(20층)에 위치하여 일조 및 조망이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 보증금 미인수 조건으로 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

* 인근 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 20층의 좋은 층수로 인해 향후 매매 또는 전세 전환 시 유리합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 전용면적은 115.06㎡ (약 34.8평)입니다.

* 최근 매매 사례 분석 결과 (2026년 7월 기준):

* 84.942㎡ (약 25.69평, 17층): 210,000,000원 (평당 약 817만원)

* 170.484㎡ (약 51.57평, 12층): 315,000,000원 (평당 약 610만원)

* 면적이 커질수록 평당 단가가 낮아지는 경향을 보이며, 본 건은 두 사례의 중간 면적에 해당합니다.

* 20층의 좋은 층수와 115.06㎡ 면적을 고려할 때, 시세는 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원 수준으로 예상됩니다.

* 안전한 투자를 위해 감정가(303,000,000원) 대비 80% ~ 90% 수준에서 접근하는 것을 권장합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 242,400,000원 ~ 272,700,000원 사이로 고려할 수 있습니다.

* 본 건의 경우, 임차인 관련 인수 부담이 없고 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 최종 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황, 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

* 제시된 예상 입찰가 : 250,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.