나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7082 [1] 경상남도 김해시 진례면 담안리 OOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.11.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 김해시 진례면 담안리 소재, "담안마을" 내에 위치하는 토지로서 주위는 취락주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1),(3)토지는 2필 일단의 부정형, 기호 (4)토지는 부정형의 토지로서 기호
(1),(3)토지는 "대", 기호 (4)토지는 "대 및 토지임야"로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 기호 (1),(3)토지 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
기호 (1),(3)토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
기호 (4)토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법> 입니다.

제시목록 외의 물건

(ㄱ)조적조 스라브지붕 단층(주택 및 창고) : 약 78.7㎡

공부와의 차이

본건 기호 (4)토지는 귀 의뢰목록상 "임야"이나 현황 일부 "대"로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 기호 (1)토지 일부는 본건 기호 (1)토지 일부는 타인점유부분이나 전체면적 대비 그 정도가 과소하여 가격형성에 미치는 영향이 미미하므로 이에 구애됨 없이 토지를 정상평가 하였으므로 경매 진행시 적절한 조치를 요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2)건물은 경량철골조 판넬지붕 단층건으로서
외 벽 : 칼라시트 잇기 마감
내 벽 : 1.2미터 블록 위 칼라시트잇기 마감
바 닥 : 콘크리트 마감
창 호 : 새시창호
기호 (2-1)건물은 목조(블록보강) 스레트지붕 단층건으로서
외 벽 : 목조 및 모르타르 위 페인팅 마감
내 벽 : 블록보강 위 벽지 마감
기호 (2-3)건물은 목조(블록보강) 및 브록조 스레트 및 칼라시트지붕 단층건으로서
외 벽 : 모르타르 마감
외 벽 : 모르타르 등 마감

이용상태

기호 (2)건물은 창고
기호 (2-1)건물은 주택
기호 (2-3)건물은 창고로 이용중입니다.

설비내역

기호 (2-1)건물은 난방시설 설비되어 있습니다.

부합물 및 종물

(ㄴ)조적조 스라브지붕 단층(화장실) : 약 6.2㎡
(ㄷ)조적조 스레트지붕 단층(주방): 약 20.4㎡
(ㄹ)조적조 스레트지붕 단층(보일러실) : 약 2.4㎡
(ㅁ)새시조 및 브록조 스레트지붕 단층(주택일부) : 약 8.2㎡
(ㅂ)목조 판넬지붕 단층(가추): 약 6.0㎡

공부와의 차이

본건 기호 (2-1)-(2-3)건물은 귀 의뢰목록상 및 일반건축물대장상 구조, 사용승인일자와 구)건축물관리대장상 구조 및 사용승인일자가 상이한 바 물적동일성 여부는 구)건축물대장을 기준으로 확인하였으므로 경매 진행시 적절한 조치를 요합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 본건 기호 (2-2)건물은 소재불명인 바 평가에서 제외하였습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 목록 1의 일부는 타인 점유 중이나 전체 면적 대비 그 정도가 과소하여 이에 구애받지 않고 평가함.
- 목록 2 중 공부상 ‘경량철골조 판넬지붕 단층축사 60㎡’는 현황 ‘진례면 담안리 1382-1’에 소재하고 ‘창고’로 이용 중이며, 공부상 ‘조적조 스라브지붕 단층 주택 42.98㎡’는 현황 ‘목조(블록보강) 스레트지붕 단층 주택 42.98㎡’이며, 공부상 ‘조적조 스레트지붕 단층 창고 101.2㎡’는 현황 ‘목조(블록보강) 및 브록조 스레트 및 칼라시트지붕 단층 창고 101.2㎡’임.
- 목록 2 중 공부상 ‘조적조 스레트지붕 단층 주택 33.06㎡’는 현황 소재불명인바 평가에서 제외함.
- 목록 2의 부동산등기사항전부증명서 상 도로명주소는 ‘김해시 진례면 고모로324번길 159’이나 일반건축물대장 및 현황 상 ‘김해시 진례면 고모로324번길 157’임.
- 목록 4의 공부상 지목은 ‘임야’이나 현황은 일부 ‘대’로 이용 중인 바 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원 2024타경7082 사건으로, 경상남도 김해시 진례면 담안리 1382에 소재한 부동산입니다.

토지는 총 1769.00㎡ (약 535.17평)이며, 건물은 주된 건물 237.24㎡ (약 71.77평)와 제시외 건물 121.90㎡ (약 36.87평)로 구성되어 있습니다.

용도는 단독주택이며, 감정가는 1,031,565,400원 (약 10억 3,157만원)입니다.

본 경매는 부동산 임의경매이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 김해축산업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 김해시 진례면 "담안마을" 내에 위치하며, 주위로는 취락주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

주된 토지(기호 1, 3)의 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 본 건 토지들은 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있습니다. 일부 토지(기호 4)는 준보전산지에도 해당합니다.

주변은 전원적인 농촌 지역과 일부 소규모 산업 시설이 혼합된 형태를 보입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2007년 3월 30일 접수된 김해축산업협동조합의 근저당권(을9)이며, 접수일자 2024년 10월 23일의 김해축산업협동조합의 임의경매개시결정(갑3)으로 본 경매가 진행되었습니다.

이 외 다수의 근저당권, 지상권 설정 및 가압류가 존재하나, 위 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 644,818,981원 (약 6억 4,482만원)입니다.

부동산 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되어 있지 않으나, 등기부상 을구의 권리들은 말소 기준으로 처리됩니다.

현재 파악된 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 토지 목록 1의 일부는 타인 점유 중이나, 전체 면적 대비 그 정도가 과소하여 평가에는 영향을 미치지 않았으며, 경매 진행 시 적절한 조치가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 김해시 진례면의 농촌 지역에 위치하여, 주변이 전형적인 농촌 마을의 형태를 띠고 있습니다.

취락지구 내에 위치하고 있으나, 소규모 공장 등 산업 시설과 농경지가 혼재되어 있어 복합적인 토지 이용 형태를 보입니다.

주변 상권은 지역 주민을 위한 소규모 편의시설 위주로 형성되어 있으며, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 인근 지역으로 이동해야 이용 가능합니다.

단독주택 및 농가주택으로서의 가치를 가지며, 제시외 건물(창고, 축사 등)은 지역 내 소규모 영농 활동이나 창고 용도로 활용될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본 건까지 차량으로 접근 가능하며, 주변 도로망을 통해 김해 시내 및 인근 지역으로 이동이 용이합니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 인근 진례면 소재지에 기본적인 편의시설(마트, 주민센터 등)이 위치하고 있으나, 종합병원, 대형 쇼핑몰 등은 김해 시내로 나가야 이용 가능합니다.

* 교육시설: 김해시 진례면 관내 초등학교가 소재하며, 중학교 및 고등학교는 인근 지역으로 통학해야 합니다.

* 주변 환경: 주거, 농업, 소규모 제조업이 혼합된 지역으로, 혐오시설이 인접해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 소규모 공장 및 농경지가 혼재하는 점을 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 공부상 내용과 현황 불일치: 목록 2 건물들의 구조, 사용 승인일자, 명칭 등에서 공부와 현황 간 차이가 존재합니다. 특히, 일부 건물은 현황 주택이나 창고로 사용 중임에도 공부상 명칭이나 구조가 상이하며, '경량철골조 판넬지붕 단층축사 60㎡'는 현황 '창고'로 이용 중입니다. 또한, '조적조 스레트지붕 단층 주택 33.06㎡'는 현황 소재불명으로 평가에서 제외되었습니다. 이러한 불일치는 추후 건축물대장 정비 등 번거로움을 야기할 수 있습니다.

* 주소 불일치: 건물 등기부상 도로명주소와 일반건축물대장 및 현황상 주소가 상이합니다 ('김해시 진례면 고모로324번길 159' vs '김해시 진례면 고모로324번길 157').

* 토지 지목과 현황 불일치: 목록 4 토지의 경우 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 일부 '대'로 이용 중이며, 이는 평가에 반영되었으나 추후 지목 변경 등 관련 절차를 확인해야 할 수 있습니다.

* 타인 점유: 토지 일부가 타인 점유 중이나, 평가에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단되었습니다. 다만, 점유자 문제로 인해 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

* 소재 불명 건물: 목록 2 중 33.06㎡ 규모의 주택이 현재 소재 불명으로 평가에서 제외되었습니다. 이는 향후 재산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김해시 진례면의 계획관리지역에 위치한 단독주택 및 부속 건물들로 구성된 토지입니다. 넓은 토지 면적과 함께 주택, 창고, 축사 등으로 활용 가능한 다수의 제시외 건물이 있어 다양한 용도로 활용될 잠재력이 있습니다.

하지만 건물들의 공부상 내용과 현황의 차이, 소재 불명 건물 존재, 주소 불일치 등은 명확한 리스크 요인입니다. 또한, 토지 일부의 타인 점유 또한 명도 관련 주의를 요합니다.

채권액 규모를 고려할 때, 경매에서의 낙찰가는 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1769.00㎡ (약 535.17평)의 넓은 토지는 향후 개발이나 재건축 시 큰 가치를 지닐 수 있습니다.

* 다양한 건축물: 주택 외에도 창고, 축사 등 다수의 부속 건물이 있어 용도 전환이나 활용이 가능합니다.

* 계획관리지역: 개발 가능성이 있는 지역으로, 토지 이용 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 1,031,565,400원 (약 10억 3,157만원)으로 평가되었으며, 등기부채권 총액은 약 6억 4,482만원입니다.

주변 유사 물건 거래 사례 및 본건의 잠재적 리스크 요인(건물 불일치, 타인 점유 등)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 경매 시장 상황, 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근 시, 감정가의 95% 수준인 980,000,000원 (약 98,000만원) 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 시장 상황 및 본건의 리스크 요인에 따라 변동될 수 있으며, 최종 입찰가는 면밀한 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.