나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65152 [1] 경기도 파주시 와동동 1409 누메르 비동 지1층4호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 연립주택, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건내 지1층 4호로서, (사용승인일: 2022.08.31) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 25m, 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(파주운정지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015 -02-25)(파주운정지구)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(와동초등학교, 반드시 교 육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 공부상 지1층이나 서측 도로 기준으로는 현황 1층임.

물건 비고

공부상 지1층이나 서측도로 기준으로는 현황 1층임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 경기도 파주시 와동동 1409번지에 위치하며, 누메르 비동 지1층4호에 해당하는 집합건물입니다.

물건의 용도는 근린상가이며, 제1종근린생활시설(소매점)로 사용 중입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 사건번호는 고양지원 2025타경65152 (1)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 서OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적은 86.46㎡ (약 26.15평)이며, 토지 지분도 동일하게 86.46㎡ (약 26.15평)입니다.

건물 면적은 59.98㎡ (약 18.15평)이며, 건물 지분 또한 59.98㎡ (약 18.15평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2022년 8월 31일에 사용 승인된 신축 건물입니다.

1.3. 감정가 및 채권 총액

감정가는 864,000,000원입니다.

등기부채권 총액은 1,234,400,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트 단지, 연립주택, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본 건의 서측과 남측으로는 각각 폭 약 25m 및 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

제한 사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역(와동초등학교), 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25) 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 을1 근저당권(서울축산업협동조합, 접수일자 2023-08-25)입니다.

본 경매로 인해 다음의 권리들은 소멸됩니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 근저당권 (을1)

* 근저당권공동담보목록 (을2)

* 임의경매개시결정 (갑5)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

이는 인수되는 임차인이 없거나, 임차인이 존재하더라도 대항력이 없거나 보증금이 없는 경우로 판단됩니다.

다만, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 현장 조사 등을 통해 재확인하시는 것이 좋습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 파주시 와동동 일대는 주거 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

상업 시설 또한 다수 분포하고 있어 기본적인 상권 형성이 되어 있습니다.

4.2. 배후 수요

주변의 아파트 단지와 연립주택 등에서 발생하는 고정 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

인근 학교 및 공원 이용객도 잠재적 고객이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육시설

지산중학교와 와동초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 이는 상대보호구역 등의 교육 관련 법규를 확인할 필요가 있음을 시사합니다.

주변에 공원 등 녹지 공간도 조성되어 있습니다.

5.2. 건물 신축 연혁

본 건물은 2022년 8월 31일에 사용 승인되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

따라서, 건물의 노후화로 인한 수리 비용 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황의 차이 (지1층 vs 1층)

본 건은 공부상으로는 지1층으로 등재되어 있으나, 실제 서측 도로 기준으로 현황 1층처럼 이용되고 있습니다.

이러한 공부와 현황의 차이는 향후 재산권 행사나 전세/월세 계약 시 혼동을 야기할 수 있으며, 이에 대한 명확한 확인 및 처리가 필요합니다.

6.2. 토지이용 제한사항

토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 주택 용도에 해당하며 일반 근린상가 거래에는 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있습니다.

다만, 와동초등학교 인근 상대보호구역에 해당하여 교육환경 보호법에 따른 일부 업종 제한 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 높은 채권 총액

본 건의 채권 총액(1,234,400,000원)이 감정가(864,000,000원)를 초과합니다.

이는 담보물의 가치 대비 채무액이 많은 상태를 의미하며, 경매 절차의 낙찰가율 및 최종 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 주요 요인입니다.

6.4. 주변 시설 (외부 조사 시뮬레이션)

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 주거 단지, 상업 시설, 학교 등이 분포하고 있습니다.

현재까지 직접적으로 확인되거나 보고된 혐오 시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 보다 정확한 정보는 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인하시길 권장합니다.

7. 종합 의견

신축 건물이라는 점과 제1종 근린생활시설로서의 입지는 긍정적입니다.

특히, 공부상 지1층이나 현황 1층으로 사용되는 점은 실제 가치 활용 측면에서 이점을 가질 수 있습니다.

하지만, 높은 채권 총액과 공부와의 현황 차이는 투자를 결정하기 전에 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

안정적인 상권과 배후 수요를 바탕으로 적절한 가치 평가를 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 인한 유지보수 비용 절감 기대.

* 일반 근린상가 대비 상대적으로 낮은 초기 감정가.

* 현황 1층 사용으로 인한 실질적인 활용도 증대 가능성.

* 지역 내 고정 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가 864,000,000원을 기준으로 산정해야 합니다.

권리 분석상 인수되는 보증금은 없으므로, 해당 금액을 제외할 필요는 없습니다.

다만, 채권 총액이 감정가를 상당폭 초과하고 있어, 낙찰가율은 입찰 참여자들의 시장 평가 및 경쟁 상황에 따라 결정될 것입니다.

입찰 희망자는 주변 시세, 임대료 수준, 건물의 실제 활용 가치, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.