나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65169 [1] 경기도 파주시 야당동 173-9 비앤비퀸즈빌 101동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 야당역(경의중앙선)이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 공동주택 건 내 제1층 제101호로서, (사용승인: 2015.10.26) 외벽: 석재모양 타일 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026.03.19.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65169 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 173-9 비앤비퀸즈빌 101동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 221,000,000 원

토지면적: 61.66㎡ (약 18.65평)

건물면적: 51.03㎡ (약 15.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

건축물정보: 사용승인일 2015.10.26, 철근콘크리트구조, 4층 건물 내 1층.

1.1. 입지조건

위치: 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남서측 인근.

주변 환경: 다세대주택, 근린생활시설 밀집 지역. [cite: 감정평가서요약 요향표]

교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 및 야당역(경의중앙선) 이용 편리, 대중교통 상황 보통. [cite: 감정평가서요약 요향표]

토지: 사다리형 토지, 다세대주택 건부지로 이용 중. [cite: 감정평가서요약 요향표]

도로: 본건 북측으로 폭 약 6m의 포장도로 접함. [cite: 감정평가서요약 요향표]

1.2. 권리분석

말소기준권리: 등기부상 갑5 순위의 충남신용보증재단 가압류 (2023.02.02) [cite: 집합건물 등기부요약]

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이재준) [cite: 임차인 현황]

* 보증금: 260,000,000 원 [cite: 임차인 현황]

* 차임: 0 원 [cite: 임차인 현황]

* 전입일자: 2022-03-07 [cite: 임차인 현황]

* 확정일자: 2022-02-21 [cite: 임차인 현황]

대항력: 없음 [cite: 임차인 현황]

인수 보증금 합계: 0원 [cite: 권리분석]

HUG 인수조건 변경: 신청채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026.03.19.자 인수조건변경확약서를 제출함. [cite: 주의사항, 특이사항]

기타 권리: 을5 순위 주택임차권(260,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매로 소멸될 예정임. [cite: 집합건물 등기부요약]

1.3. 상권분석

주변 시세:

* 제공된 2026년 7월 최근 매매 정보에 따르면, 2015년식 56.035㎡(약 16.95평) 연립주택이 150,000,000원에 거래되었으며, 2015년식 57.45㎡(약 17.38평) 연립주택은 180,000,000원에 거래되었습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보 2, 3]

* 2019년식 65.1㎡(약 19.69평) 다세대주택은 285,000,000원에 거래되었습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보 1]

* 본건(2015년식, 51.03㎡, 약 15.43평)의 감정가는 221,000,000원입니다. 이는 2015년식 유사 면적 매물 시세보다는 높으나, 최근 거래된 2019년식 매물의 평당 단가와 유사한 수준으로, 감정가가 현재 시장 가치를 적절히 반영하고 있을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 야당역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

건물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트구조(2015.10.26 사용승인)로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

인근 시설:

* 편의시설: 야당역 인근 상업 시설(마트, 편의점, 식당, 카페 등)을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교육 시설: 인근에 와석초등학교, 운정초등학교, 한빛초등학교, 검산초등학교 및 관련 중학교, 고등학교가 소재하여 통학이 가능합니다.

* 녹지 환경: 황룡산 등 풍부한 녹지 환경이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 특수 사항: 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 조건은 이례적이며, 이러한 계약 조건의 배경에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. [cite: 주의사항, 특이사항]

채권 관계: 다수의 채권자가 존재하며 경매가 진행된 사유에 대한 이해가 필요합니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

혐오시설 유무: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 임차인의 대항력 부재 및 주택도시보증공사와의 특별한 인수조건 변경 확약으로 인해 낙찰자가 임차보증금 인수 부담 없이 취득할 수 있는 장점이 있습니다. [cite: 1.2.권리분석, 주의사항]

건축 연식(2015년) 대비 감정가(221,000,000원)가 최근 거래 사례(2019년식)와 유사한 수준을 보여, 현재 시장 가치를 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인 관련 특수 조건 및 다수의 채권자 존재로 인해 권리 분석에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 야당역 역세권으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

무인수 조건: 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없습니다. (인수 보증금 합계 0원) [cite: 1.2.권리분석]

시세 차익 기대: 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있으며, 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

안정적인 명도: 대항력 없는 임차인이므로 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

산정 근거: 본건의 감정가는 221,000,000원이며, 이는 2019년식 유사 면적의 최근 실거래가와 평당 단가가 유사한 수준입니다. 임차보증금 인수 부담이 전혀 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황을 고려하여 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 210,000,000 원 ~ 230,000,000 원

적정 입찰가: 221,000,000 원 (감정가 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.