나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73830 [1] 경기도 포천시 신읍동 242 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신읍동 소재 "경기도의료원 포천병원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이, 노선수 및 운행간격 등을 고려할 때 대중교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

기호 1 토지 인접토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용(주유소 휴업 중) 건부지로 이용중임. 기호 2 토지 완경사 지대내 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 현황 나지 상태임.

인접 도로상태

본건 공히 북동측으로 왕복3차선 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 토지 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 대로3류(폭 25m~30m) (2022-09-27)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부 공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

기호 2토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '나지' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"의 "그 밖의 사항"란을 참조 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3 : 조적조 경량철골조 스라브 판넬지붕(현황 조적조 스라브지붕) 1층건으로서, 외벽은 적벽돌쌓기 등 마감 내벽은 몰탈위 페인트 및 일부 타일 등 마감 창호는 샷시 등 창호임.

이용상태

사무실 등으로 이용중임.(후첨 "건물개황 및 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비와 전기시설 등 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "건물개황 및 내부구조도"와 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

공부상 "조적조 경량철골조 스라브 판넬지붕"으로 되어 있으나, 현황 '조적조 스라브지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"의 "그 밖의 사항"란을 참조 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함
목록2.토지는 농지취득자격증명원 요함(미제출시 보증금 미반환)
공장및광업재단저당법 제6조 기계기구목록 제2023-53호 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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1.1. 물건개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73830 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

용도: 위험물저장 및 처리시설 (주유소)

특이사항: 유동화물건, 농지취득자격증명 요함.

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1.2. 감정가및면적

감정가: 1,149,017,000원

토지면적: 총 1,038.00㎡ (약 314평)

건물면적: 76.00㎡ (약 23평) + 제시외 건물 105.25㎡ (약 32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 105.25㎡ (약 32평)

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2. 입지조건

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2.1. 소재지및주변환경

경기도 포천시 신읍동 242번지

"경기도의료원 포천병원" 남측 인근에 위치

주변: 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 혼재 지역

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2.2. 교통및접근성

* 차량 접근 용이

* 인근 노선버스 정류장 소재 (대중교통 이용 무난)

* 북동측 왕복 3차선 아스팔트 포장도로 접합

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3. 권리분석

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3.1. 등기부현황(토지)

소유권 이전 다수 (최금순 외 1명 → 최금순 → 김선춘 → 김보겸 외 1명)

말소기준권리: 2023.03.23. 우리은행 근저당 (816,000,000원)

총 채권액 (토지): 1,478,678,731원

이후 다수 가압류, 압류 (신용보증기금, 서울보증보험, 경기신용보증재단, 농협은행, 포천시, 중소기업은행) 존재하나, 임의경매 개시결정(유더블유제십육차유동화전문유한회사)으로 인해 순차적으로 말소 예상

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3.2. 등기부현황(건물)

토지와 유사한 권리 변동 내역

말소기준권리: 2023.03.23. 우리은행 근저당 (816,000,000원)

총 채권액 (건물): 1,478,678,731원

이후 다수 가압류, 압류 존재하나, 임의경매 개시결정으로 인해 순차적으로 말소 예상

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3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

(임차인 정보는 제공되지 않았으며, 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 해당되지 않으나, 정보 부재에 대한 유의는 필요합니다.)

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3.4. 매각으로소멸되지않는권리

지상권 (개요는 별도 확인 필요)

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4. 상권분석

본건은 경기도의료원 포천병원 인근에 위치하여 지역 내 거주민 및 의료 시설 이용객의 유동인구를 배후로 할 수 있습니다.

주변에 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

주유소 용도로 사용되었으나 현재 휴업 중인 점을 고려할 때, 향후 업종 변경 또는 재개장을 통한 활성화 가능성이 있습니다.

주변의 성장관리권역 지정 등은 향후 개발 가능성을 시사합니다.

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5. 생활정보

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5.1. 주변시설

* 의료시설: 경기도의료원 포천병원 (남측 인근)

* 편의시설: 근린생활시설, 주택 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능

* 교육시설: (명시된 정보 없음. 추후 확인 필요)

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5.2. 교통편의

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

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6. 잠재적리스크

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6.1. 농지취득자격증명요구

목록 2. 토지는 농지취득자격증명원이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 점에 유의해야 합니다.

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6.2. 토지현황및원상회복가능성

기호 2. 토지는 공부상 '답'이나 현황 '나지' 상태이며, 전용허가(2020.11.27.) 이력이 있습니다. 허가자 변경 미신청 시 농지 원상회복이 필요할 수 있으며, 토지 전용허가 및 현황 변경에 따른 원상회복 명령 가능성이 있으므로 주무관청(포천시)에 문의하여 정확한 내용을 확인해야 합니다.

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6.3. 제시외기계기구

공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 목록(제2023-53호)이 포함되었으나, 평가외하여 확인이 불가능하므로 인수 여부 및 가치를 사전에 면밀히 파악해야 합니다. (단, 주유기 5대는 SK에너지 소유로 매각 제외)

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6.4. 유동화물건

유동화 물건으로 채권 양도 등의 변동이 있을 수 있으나, 본건의 임의경매 절차는 정상 진행될 것으로 보입니다.

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6.5. 휴업중인주유소

현재 주유소가 휴업 중으로, 재개장을 위한 추가 투자 및 영업 활성화 방안 마련이 필요합니다.

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6.6. 혐오시설확인

지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

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7. 종합의견

본건은 경기도 포천시 신읍동 소재 위험물저장 및 처리시설(주유소)로, 병원 및 주거지역과 인접하여 잠재적 이용 가치가 있는 물건입니다.

건물 및 토지 모두 일괄 매각 대상이며, 총 채권액이 감정가를 초과하는 다수의 권리 관계가 존재하나, 임의경매로 인해 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

다만, 농지취득자격증명 필요, 토지 현황 및 전용허가 관련 원상회복 가능성, 평가 외 기계기구 포함 등 확인 및 검토가 필요한 사항들이 존재합니다.

현재 휴업 중인 주유소의 영업 재개 가능성과 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

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8. 투자포인트

* 1. 병원 및 주거 밀집 지역 인접으로 인한 잠재적 고객 확보 용이성

* 2. 주유소 용도 외 근린생활시설 등으로의 업종 변경 가능성

* 3. 상대적으로 저렴한 감정가 대비 넓은 토지 면적 (1,038㎡)

* 4. 제시외 건물 및 지하 유류저장탱크 포함으로 인한 활용 가치 증대

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9. 예상입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 1,149,017,000원

등기부채권 총액: 1,478,678,731원

본 보고서 작성 시점에서는 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사, 지역 시세 파악, 관련 법규 검토 및 전문 컨설턴트와의 상담을 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.