나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73840 [1] 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 4층 413호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 '망월사역'이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 중 4층 413호로서 외벽: 외장재 및 일부 석재 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감. 창호: 알루미늄 샤시 창호임.

이용상태

아파트(원룸형 : 방 및 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실, 보일러실, 현관 등)으로 이용 중임.(내부구조는 후첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복4차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호구역(호암초,호암유치원), 상대 보호구역(호원고), 과밀억제권역, 철도보호지구(철도보호지구), (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기 타: -

물건 비고

채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73840 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 4층 413호

용도: 아파트

감정가: 81,000,000원

토지면적: 9.56㎡ (약 2.89평)

토지 지분: 9.5622㎡ (약 2.89평)

건물면적 (전용면적): 15.64㎡ (약 4.73평)

건물 지분: 15.64㎡ (약 4.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보:

아파트명: 르네상스시티

사용승인일: 2017년 1월 17일

총 세대수: 176세대

건물 최고층: 13층 (본건 4층)

구조: 철근콘크리트구조

전용면적: 15.64㎡ (약 4.73평)

분양면적: (제공된 자료에서 특정 호수에 대한 분양면적 정보는 확인되지 않았습니다.)

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

본건은 경기도 의정부시 호원동에 위치하며, "호암초등학교" 남동측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 또한, 지하철 1호선 망월사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건까지 차량 진입이 원활하며, 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)에 해당하며, 상대보호구역(호암초, 호암유치원, 호원고), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2025년 12월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑6)이며, 채권금액은 100,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이민정)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 30일

* 확정일자: 2022년 6월 9일

* 배당신고일자: 2024년 7월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의합니다.

등기부 요약:

* 갑4 (2017-07-27): 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (주식회사나현산업개발)

* 갑5 (2018-06-28): 소유권이전 (현태희, 매매)

* 을1 (2024-07-29): 주택임차권 (이민정, 100,000,000원). 이 권리는 말소될 예정입니다.

* 갑6 (2025-12-18): 강제경매 (주택도시보증공사, 100,000,000원). 말소기준권리.

총 등기부채권액: 100,000,000원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설이 혼합된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권 기능을 수행하고 있습니다.

5. 생활정보

교육시설:

호암초등학교, 호암유치원, 호원고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통시설:

지하철 1호선 망월사역이 도보 또는 근거리 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 소재합니다.

편의시설:

단지 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시설:

주변에 호암초등학교, 호원고등학교 등 교육 시설이 위치합니다. 지하철 1호선 망월사역이 인근에 있어 교통이 편리합니다.

혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역으로 지정되어 있어 관련 규제가 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경:

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경으로 인한 특이사항이 존재합니다.

임대차보증금 반환 채무 관련:

매수인은 채권자 주택도시보증공사가 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기해야 합니다. 또한, 주택임대차등기 말소에 동의해야 하는 조건이 있습니다. 이는 매수인이 보증금 관련하여 추가적인 부담을 지지 않음을 의미할 수 있으나, 계약서상의 명확한 확인이 필요합니다.

소형 면적:

건물 면적이 15.64㎡ (약 4.73평)으로 매우 작은 원룸형 아파트이므로, 실거주 또는 임대 목적을 고려할 때 수요층이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 호원동에 위치한 소형 아파트(원룸형)로, 지하철 1호선 망월사역을 이용할 수 있는 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

감정가는 81,000,000원이지만, 최근 실거래가를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 및 임대차보증금 관련 특이사항은 본건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 해당 내용을 명확히 이해하고 법률 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.

임차인의 대항력은 없으며, HUG가 보증금 잔액에 대한 청구권을 포기한다는 점은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 프리미엄:

지하철 1호선 망월사역 접근성이 우수하여 직장인 및 학생 등 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

소형 아파트:

1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 수요는 꾸준히 존재합니다.

가격 메리트 가능성:

감정가 대비 주변 실거래가 수준을 고려할 때, 적절한 입찰을 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 2026년 3월 26일 60,000,000원(11층), 2026년 3월 18일 75,000,000원(12층), 2026년 7월 3일 95,000,000원(10층)의 실거래가 기록이 있습니다. 2026년 7월 거래가 9,500만원은 이전 거래 대비 높은 가격으로, 해당 층수(10층)와 시장 상황을 반영한 것으로 추정됩니다.

입찰가 산정:

감정가 81,000,000원 대비 최근 최고 실거래가 95,000,000원을 고려할 때, 감정가보다 높은 수준의 입찰가가 예상됩니다. HUG 관련 조건은 매수인의 부담을 덜어주는 방향으로 해석될 수 있으므로, 시세 반영이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 93,000,000원

주의 사항:

상기 예상 입찰가는 제공된 시세 정보를 기반으로 산정된 것으로, 실제 낙찰가는 현장 조사, 법원 집행 상황, 경쟁 입찰자의 의지 등 다양한 요인에 의해 변동될 수 있습니다. 특히 HUG 인수 조건 변경에 대한 정확한 법적 해석과 매수인의 인수 조건 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.