나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65174 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 272-18 아이하우스 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사지붕)지붕 4층 건내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2016.07.29.) 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역(전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김호성)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경65174 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 272-18, 아이하우스 1동 4층 402호

용도: 다세대주택

건축물: 철근콘크리트구조, 2016년 07월 29일 사용승인

토지 면적: 76.12㎡ (약 23.03평)

건물 전용 면적: 67.61㎡ (약 20.45평)

건물 총 연면적 (참고): 약 604.55㎡ (집합건축물대장상 1동 전체 연면적)

1.3. 감정평가 내역

감정가: 260,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 이천세무서장 압류 (2025.05.14. 접수)

이후의 권리: 주택도시보증공사 강제경매 (2025.12.18. 접수)

기타 권리: 소유권 변동 내역 및 주택임차권(김호성)이 존재했으나, 본 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건은 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

특히, 신청채권자인 주택도시보증공사는 김호성 임차인의 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

3.3. 말소 기준 권리

이천세무서장 압류 (2025.05.14. 접수)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 주로 2026년 7월 거래 사례이며, 면적이 약 45㎡ 전후의 다세대 주택들이 45,000,000원에서 125,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본 건의 건물 전용 면적은 67.61㎡ (약 20.45평)으로, 제공된 시세 정보상의 면적(약 13.7평)보다 약 7평 정도 더 넓습니다.

이러한 면적 차이를 감안하면, 본 건의 감정가 260,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 유사 면적의 다세대주택들이 125,000,000원을 초과하여 거래된 점은 긍정적이나, 면적 차이를 고려한 평당가 적용 시 시장 가치는 약 180,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 추정됩니다.

동일 단지 또는 동일 건물 내 최근 실거래 사례가 없어 직접적인 비교는 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

인근에 "내유초등학교"가 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

주변으로 농경지와 임야가 혼재되어 있어 일부 쾌적한 환경을 기대할 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 종합 병원 등 편의시설 접근성은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 주차

건축물대장상 총 주차 대수는 16대(전체 건물 기준)로, 세대당 1대 수준으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

신청채권자(HUG)가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함에 따라 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없다는 점은 명도 측면에서 긍정적입니다.

그러나 HUG가 최선순위 임차인으로서 대항력을 포기한 배경에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축, 증축, 용도 변경 등과 관련하여 제한사항이 발생할 수 있으므로 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 시장 리스크

제공된 주변 시세 정보와 감정가의 괴리가 상당하며, 향후 시장 상황에 따른 시세 변동 가능성이 존재합니다.

외곽 지역의 경우, 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 축사 등) 존재 여부에 따라 주거 가치가 크게 하락할 수 있으므로, 외부 지도 서비스 등을 통한 상세한 주변 환경 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공) 다세대주택입니다.

권리분석상 인수되는 임차보증금이 없어 명도 부담은 적으나, HUG의 대항력 포기 확약서 내용에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

건물 면적(67.61㎡) 대비 감정가(2.6억원)는 주변 시세(약 45㎡ 기준 0.45억~1.25억)와 비교 시, 면적 차이를 고려하더라도 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

토지이용계획상의 제한 사항 확인이 필요하며, 혐오시설 등 부정적인 외부 요인에 대한 추가 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

비교적 최신 연식의 다세대 주택 (2016년 준공)

낙찰자가 인수하는 임차보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 적음.

향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 (구체적인 개발 계획 조사 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 260,000,000원입니다.

주변 유사 면적 다세대주택의 최근 매매 시세를 고려할 때, 본 건의 전용 면적(67.61㎡)을 감안한 적정 시장 가치는 약 180,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있고, 권리상 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 감정가의 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근을 위해 180,000,000원 ~ 200,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다. 이는 추정 시장 가치와 향후 잠재력, 그리고 경쟁 상황을 종합적으로 고려한 범위이며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 신중하게 결정해야 합니다.

(참고: 인수 보증금 0원으로 산정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.