나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13950 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 73-7 장미맨션 제1층 제102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 연립 주택, 다세대주택, 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평 슬라브지붕 지하1층/지상3층 건 내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 1990.12.11) 외벽 : 벽돌 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '연립주택'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 연립주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외 막다른 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06- 09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축 과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반 드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국 인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래 계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 현장조사 당시 폐문·부재로 점유자를 통하여 본건(제102호)의 위치를 확인하 지 못하였고, 현관 표기에 따르면 본건은 제101호와 제103호 사이에 위치하나 건축물현황도 상 호별 도면은 이와 좌우 대칭인바 호별 도면의 등재 오류 또는 유형별 대표도면이 등재되 었을 가능성이 있으며, 제102호는 제101호와 제103호에 사이에 소재하는 것이 사회통념에 부 합하는바 현관 표기에 따른 위치를 기준으로 감정평가하였으니 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 73-7 장미맨션 제1층 제102호에 위치한 연립주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13950 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 211,000,000원입니다.

토지 면적은 39.91㎡ (약 12.07평)이며, 토지 지분도 동일합니다.

건물 면적은 59.72㎡ (약 18.06평)이며, 건물 지분도 동일합니다.

토지 및 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '우장초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 연립주택, 다세대주택, 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

토지는 완경사지에 조성된 평탄한 사다리형이며, 연립주택 부지로 이용되고 있습니다.

남서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 막다른 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 02월 21일 접수된 주식회사대성파트너스대부의 근저당권(을19)입니다.

이 근저당권을 포함하여 접수일자 2022년 02월 21일 이후의 모든 권리(근저당권부채권질권설정, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 소유권 이전 내역으로는 2001년 05월 29일 임자영씨에게, 2004년 04월 29일 김종형씨에게 소유권이 이전된 사실이 확인됩니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 현재 점유자에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 형태의 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 지역의 다세대주택 거래는 다음과 같습니다.

2026년 7월 1일, 전용면적 19.98㎡ (약 6.04평) 규모의 2019년식 다세대주택이 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 35.76백만원에 해당하는 높은 가격으로, 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

2026년 7월 2일, 전용면적 37.44㎡ (약 11.32평) 규모의 1986년식 다세대주택이 150,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 13.25백만원입니다.

2026년 7월 1일, 전용면적 37.56㎡ (약 11.36평) 규모의 2002년식 다세대주택이 160,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 14.08백만원입니다.

본 건은 1990년 준공된 연립주택으로, 면적은 59.72㎡ (약 18.06평)입니다. 최근 거래된 다세대주택 대비 건물이 더 크고 연식이 비슷하거나 약간 더 오래된 편입니다. 감정가 211,000,000원 (평당 약 11.7백만원)은 주변 시세를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설로는 본 건 남측 인근에 우장초등학교가 위치하며, 주변 지역 내 다른 학교들에 대한 사항은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 상황은 차량 진출입이 가능하며, 노선버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 본 건(제102호)의 정확한 위치 확인에 대한 불확실성입니다. 현장 조사 당시 폐문 및 부재로 점유자를 통해 위치를 확인하지 못했으며, 건축물현황도 상의 호별 도면 오류 가능성이 제기되어 현관 표기를 기준으로 감정평가되었습니다. 실제 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역 외에 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등 공항 관련 구역 및 군사시설 보호 구역에 해당합니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 아파트)으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 임차인이 존재한다면 그 권리관계는 어떻게 되는지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 연립주택으로, 기본적인 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

건축물은 1990년에 준공되었으며, 2025년 12월 18일 강제 경매 개시 결정으로 나왔습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

가장 큰 문제는 해당 호실의 정확한 위치를 현장에서 직접 재확인해야 한다는 점이며, 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

또한, 다양한 토지 이용 계획상의 제한 사항들을 인지하고 있어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 211,000,000원 대비 현재 시장 상황 및 물건의 특성을 고려하여 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

모든 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 211,000,000원입니다.

주변 유사 물건들의 시세 분석 결과, 본 건의 면적(약 18.06평) 및 연식(1990년식)을 고려할 때, 평당 1,200만원 ~ 1,500만원 선의 가격대를 예상할 수 있습니다. 이는 약 216,600,000원 ~ 270,900,000원의 범위를 나타냅니다.

다만, 본 건은 제102호 위치에 대한 불확실성이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 감정가 211,000,000원을 기준으로 90% ~ 105% 수준인 190,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

위험 요소를 감안하여, 200,000,000원 내외로 입찰하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.