나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65163 [1] 경기도 파주시 야당동 64-22 리치타운하우스3차 302동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 "운정4동 행정복지센타" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 소규모공장 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2017.11.16.) 외벽 : 돌붙임 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),2) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 기타(16미터위임(2022.01.25.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~26.8.25 외국인 등의 단독주택,다가구주택,아파트,연립주택,다세대주택) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 이숙형)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경65163 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 64-22 리치타운하우스3차 302동 3층 302호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2017년 11월 16일

감정가: 221,000,000 원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 69.20㎡ (약 20.93평)

건물 면적: 61.22㎡ (약 18.52평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 특이사항

대항력있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 "운정4동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 소규모 공장 등이 소재하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등 대중교통의 편의성은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 현황

본건은 2필지로 구성된 일단의 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건은 북서측 및 북동측으로 도로에 접해 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 zone)에 속하며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(16미터 위임), 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑7)임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 양

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025년 5월 29일

대항력: 있음

비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요함.

* 임차인: 이

보증금: 280,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 11일

확정일자: 2021년 12월 16일

배당신고일자: 2024년 2월 19일

대항력: 없음

비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(을1)이 등기되었으나, 말소 대상임.

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025년 9월 22일

대항력: 있음

비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요함.

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025년 9월 22일

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 부담 없음.

3.3. 등기부 요약

* 소유권이전: 이민경 (갑5, 2022.03.02.)

* 소유권이전: 이승호 (갑6, 2023.03.10., 매매 280,000,000원)

* 주택임차권: 이숙형 (을1, 2024.02.19., 280,000,000원, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑7, 2025.12.18., 280,000,000원, 말소기준권리)

3.4. 인수되는 권리

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 이숙형)가 2026년 5월 21일 자로 제출한 인수조건변경확약서에 따라, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권 등기 말소에 동의함. 따라서, 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권 분석

4.1. 주변 매매 동향

최근 파주시 야당동 일대 다세대 및 연립주택의 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 주택은 다음과 같은 시세 동향을 보이고 있음.

* 2026년 7월 2일, 야당동 239-200번지 태종에비뉴 202동 3층 (2019년식, 전용면적 65.1㎡)이 28,500만원에 거래됨. 본건과 유사한 연식과 층수를 가진 다세대주택으로, 현재 시세 파악에 중요한 참고 자료가 됨.

* 2026년 7월 1일, 야당동 190-5번지 요산아트빌 102동 1층 (2015년식, 전용면적 56.035㎡)이 15,000만원에 거래됨.

* 2026년 7월 1일, 야당동 150-1번지 자연에가 2동 2층 (2015년식, 전용면적 57.45㎡)이 18,000만원에 거래됨.

4.2. 시세 분석

본건은 2017년 사용승인된 다세대주택으로, 전용면적 61.22㎡ (약 18.52평)이며 3층에 위치함. 가장 유사한 거래 사례인 태종에비뉴(2019년식, 65.1㎡, 3층)가 28,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가 221,000,000원은 시장 시세 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있음. 유사 조건의 거래가 28,500만원임을 고려하여, 본건의 예상 시세는 260,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 추정됨.

5. 생활 정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물 중 제3층 제302호로, 사용승인일은 2017년 11월 16일임.

외벽은 돌붙임 마감이며, 내벽은 정보 없음. 창호는 샷시창호임.

건물 내 기본적인 급·배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있음.

5.2. 주변 편의시설

본건은 "운정4동 행정복지센터" 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리함.

주변에 주거 단지와 함께 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있으며, 교육 시설로는 동패중학교, 동패고등학교 등이 근거리에 위치함.

대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 있어 파주시 내 이동이 용이함.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미치는 혐오시설이 확인되지는 않았음. 다만, 토지이용계획상 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역에 포함되어 있어 관련 법규에 따른 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인: 양 및 이 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있음. 금액이 미상이라도 권리 관계 확인 및 명도 진행 시 주의가 필요함.

* HUG 인수조건 변경: 신청채권자인 주택도시보증공사의 확약서 내용에 따라 임차인 이숙형의 대항력이 포기되었고 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 명확한 법적 해석 및 검토가 필요함.

6.2. 토지 이용 제한

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한구역, 제한보호구역에 포함되어 있어 향후 재건축이나 증축 시 관련 법규 적용을 받을 수 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 후 일정 기간 내 전매 시 허가를 받아야 할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 편의시설을 갖추고 있음. 2017년 준공으로 건물 상태도 신축 연식이 적당하며, 유사 단지의 최근 매매 사례를 고려할 때 시세 대비 저평가된 감정가와 잠재적 시세 상승 여력을 기대할 수 있음.

대항력 있는 임차인의 존재 및 HUG의 인수조건 변경 사항은 명도 및 권리 분석 시 면밀한 검토가 요구되지만, 보증금 인수 부담이 없는 것으로 파악됨. 토지이용계획상의 군사보호구역 및 허가구역 지정은 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 유사 단지의 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 시세차익 기대 가능.

* HUG 인수조건 변경으로 인한 임차보증금 인수 부담 없음.

* 야당동 일대 주거지로서의 지속적인 수요 및 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 매매 시세(태종에비뉴 28,500만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가 221,000,000원은 시장가보다 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 보증금 인수 부담이 없는 점과 유사 단지의 시세를 반영하여, 입찰가는 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 현재 시점에서의 분석이며, 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.