나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7515 [1] 경기도 파주시 와동동 1484-1 운정아르젠 9층918호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 '지산초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있는 업무시설 (오피스텔)인 '운정아르젠'내 제9층 제918호와 제10층 제1018호 등 총 2개호의 구분건물로 서, 주위는 동류형의 오피스텔, 대규모의 아파트단지지대와 노변을 따라 형성된 일부 소규 모의 점포 및 상가 등 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 가람로 등 주요도로가 지나고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 무난시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지2층, 지1층, 지상10층 건물내의 9층 918호 및 10층 1018호 등 총 2개호의 구분건물로서, 외벽 : 석재붙임 및 시멘몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

기호(1),(2)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비와 경 보설비, 승강기설비 및 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 오각형(부정형)의 토지로서, 기준시점 현재 업무시설인 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20미터 내외정도의 진입포장도로에 한면이 접하여 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 본건 업무시설(오피스텔)에 대한 층별.호별 배치구조 및 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물대장상의 등재사항과 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이 용상황 등을 종합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경7515 (1)

소재지: 경기도 파주시 와동동 1484-1, 운정아르젠 9층918호

용도: 오피스텔

감정가: 98,000,000원

토지면적: 8.16㎡ (약 2.47평)

건물면적: 18.50㎡ (약 5.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 건물 정보

건물명: 운정아르젠

사용승인일: 2021년 4월 2일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 2층, 지상 10층 (본건 9층 918호)

총 호실 수: 313호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 '지산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 오피스텔, 대규모 아파트 단지, 소규모 점포 및 상가 등 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근으로 가람로 등 주요 도로가 지나고 있어 전반적인 교통 사정은 대체로 무난한 지역입니다.

2.3. 토지 이용계획

제공된 정보에 따르면 토지 이용계획 및 제한상태에 대한 별도 내용은 명시되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2021년 5월 21일 접수된 신한은행의 근저당권(을1, 84,000,000원)입니다.

이후 소유권 이전(갑4, 이서연), 신탁등기 말소(갑3, 주식회사제이앤엘개발), 가압류(갑5, 경기신용보증재단, 10,000,000원) 등이 있었으며, 현재 진행 중인 임의경매(갑6, 신한은행, 140,640,990원)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 94,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 현재 미상으로 확인되었으므로, 실제 거주자나 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 대규모 아파트 단지와 함께 노변을 따라 형성된 소규모 점포 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 오피스텔 현황

건축물대장상 본 건물은 업무시설(오피스텔) 용도로 사용 승인되었으며, 총 313호실을 갖춘 비교적 규모 있는 오피스텔 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근의 아파트 단지와 근린생활시설 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

'지산초등학교'가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 통상 금융기관이 채권을 유동화하여 관리하는 경우가 많습니다. 이는 경매 절차 진행이나 채권 회수 방식에 있어 일반 물건과 다소 차이가 있을 수 있으므로, 관련 절차에 대한 이해가 필요합니다.

6.2. 명도 가능성

현황 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 어려웠다는 점을 고려할 때, 임차인 외에 소유자 점유 등 예상치 못한 점유 상황이 있을 수 있습니다. 이에 따른 명도 절차 진행 시 시간과 비용이 추가로 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 공실 위험

임대 현황이 미상이며, 주변 오피스텔 시세와의 비교 등을 통해 실제 공실 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 와동동에 위치한 신축 오피스텔(2021년 사용승인)로, 편리한 교통과 주변 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 명확하여 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 현장 확인의 한계로 인한 잠재적 리스크는 입찰 전 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 위치 및 입지

신축 아파트 단지와 상업시설이 밀집한 지역으로, 잠재적인 배후 수요 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

8.2. 신축 건물

2021년에 사용 승인된 건물로 비교적 최신 축에 속하여 건물 노후도가 낮고 관리가 용이합니다.

8.3. 시장 가격

최근 유사 면적 오피스텔의 매매 사례가 7천만 원대 초반으로 형성되어 있어, 감정가(9천 8백만 원) 대비 시세 차익을 기대해볼 수 있는 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(18.50㎡ 내외)의 운정아르젠 오피스텔이 2026년 4월부터 6월 사이에 70,000,000원에서 71,000,000원 사이의 금액으로 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 98,000,000원보다 상당히 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 적정 시장가는 70,000,000원에서 75,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가와의 괴리를 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

경쟁 상황 및 권리 인수 여부 등을 종합적으로 고려하되, 최근 실거래가 상단인 71,000,000원을 기준으로 하여 약 2-5% 정도의 상향 여지를 두어 73,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

따라서, 73,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.