나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13793 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 326-24 제1층 제101호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉역(지하철1호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 아파트, 근린생활시설 및 연립주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본 건물은 인근에 지하철 개봉역(지하철1호선) 및 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층건 내 1층 101호로서, (사용승인일 : 2019.08.09.) 외 벽 : 백고벽돌 붙임 등 마감. 내 부 : 일부 타일 및 벽지 마감. 창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 난방설비, 피로티주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평지 세장형의 토지로서, 제2종근린생활시설 및 공동주택(다세대주택-7세대)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약7미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

공부상 사무소이나 현황 다세대주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임대미상임. 기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13793 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 326-24 제1층 제101호

용도: 업무시설 (현황: 다세대주택)

감정가: 275,000,000원

토지면적: 30.36㎡ (약 9.18평)

건물면적: 50.85㎡ (약 15.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 채OO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, 지하철 1호선 개봉역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 연립주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 복합적인 지역입니다.

교통 상황 측면에서는 인근에 지하철 개봉역과 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재하여 주의가 필요합니다.

임차인 채기수 씨는 2020년 5월 25일 전입 신고를 하였고, 2020년 4월 20일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 214,000,000원이며, 차임은 없습니다.

권리 분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음' 표기가 되어 있어 경매 절차에서 임차인의 권리가 완전히 소멸되지 않을 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못하면 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있으므로, 세부적인 확인이 반드시 필요합니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 5월 25일 접수된 채기수 씨의 전세권 설정(을3)입니다. 이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

공부상 용도는 사무소이나, 현황은 다세대주택으로 이용 중이라는 점은 추후 행정적 문제나 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.3. 상권분석

개봉역 주변 상권은 1호선 지하철을 중심으로 형성되어 있으며, 다양한 근린생활시설과 주거시설이 혼재하는 지역입니다.

본 물건은 개봉역 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있으며, 주변 지역의 주거 인구와 유동 인구를 바탕으로 상권 활성화 가능성이 있습니다.

다만, 해당 지역 내 상권 분석 자료에 따르면 개봉역 골목상권 등이 형성되어 있으나, 구체적인 상권 내 경쟁 환경 및 잠재 수요는 추가적인 심층 분석이 요구됩니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 기본적인 위생 및 급배수 시설을 갖추고 있으며, 난방 설비와 피로티 주차장을 확보하고 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트 구조로, 2019년 8월 9일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 백고벽돌 마감, 내부는 일부 타일 및 벽지 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

건물은 지하 1층, 지상 5층 건물 내 1층 101호에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

첫째, 대항력 있는 임차인의 존재는 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인 채기수 씨의 보증금 214,000,000원 중 전액이 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 할 가능성이 있습니다.

둘째, 공부상 용도(사무소)와 현황 용도(다세대주택)의 불일치로 인해 건축물 관련 법규 위반 또는 재산권 행사 제한의 가능성이 존재합니다.

셋째, 본 물건 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.10.20.~2026.12.31. / 2025.8.26.~2026.8.25.) 취득 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

넷째, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 개봉역 인근에 위치한 역세권 물건으로, 교통이 편리하고 주거 및 상업 시설이 혼재된 입지 조건을 갖추고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 공부상 용도 불일치, 각종 토지 이용 제한 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히 임차인 관련 문제에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

현재로서는 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 정보 간의 불일치 가능성을 염두에 두고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 1호선 개봉역과의 접근성이 우수하여 안정적인 수요층 확보가 용이합니다.

주거와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 다양한 목적으로 활용 가능성이 있습니다.

현황 용도(다세대주택)에 맞춰 리모델링 또는 내부 수리를 통해 주거용으로 활용 시, 다세대 주택이 밀집한 지역 특성상 공실 위험이 낮을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 제시되어 있으므로, 예상 입찰가는 감정가 275,000,000원을 기준으로 하되, 권리 관계 및 현황에 대한 추가적인 정보 확인 후 신중하게 결정해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 존재를 감안하여, 낙찰 후 추가 부담 가능성을 배제하지 않고 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 따라서, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적인 접근을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.