나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경781 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 OOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛감정 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '영일고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주로 단독주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하고 있으며, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 주변에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 등촌역이 소재 하는 등 교통여건은 무난시됨.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일 , 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파 트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브 3층 다가구주택으로서, (사용승인일 : 2003.09.17.) 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시 마감 등임.

이용상태

다가구주택(2가구)로 이용중임. 1층 : 계단실, 주차장(일부 '찜질방 등' 이용) 2층 : 다가구주택(1가구) 3층 : 다가구주택(1가구) 옥탑 : 계단실

설비내역

통상의 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참조

공부와의 차이

- 본건 등기사항증명서 및 일반건축물대장 상 1층 주차장 중 일부 면적을 '찜질방 등'으로 이용하고 있음. - 제시외건물(ㄱ~ㅂ)이 소재하고 있으며, 세부사항은 '건물개황도' 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경781 (1) 건 부동산임의경매 물건으로, 서울특별시 강서구 등촌로51가길 11 (등촌동 510-9번지)에 소재한 다가구주택입니다.

본건의 감정평가액은 3,005,613,760원이며, 토지 면적은 276.40㎡(약 83.6평)이고 건물 면적은 470.30㎡(약 142.3평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각되며, 제시외 건물 224.20㎡(약 67.8평)도 포함됩니다.

건물 사용승인일은 2003년 9월 17일입니다.

채권자는 신한은행으로 추정됩니다.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '영일고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주로 단독주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 9호선 등촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용: 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 다가구주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 공항 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인, 단독/다가구/연립/다세대 주택 등 특정 용도 및 대상자에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각물건: 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

* 말소기준권리: 건물 등기부상 말소기준권리는 2003년 10월 27일자 을1 근저당권 (조흥은행, 200,000,000원)입니다.

* 등기부현황:

* 토지 등기부상 소유권이전(김인환, 1983.07.27), 소유권이전(김기홍외 4명, 2025.12.01, 상속) 및 임의경매개시결정(신한은행, 2025.12.15) 등기 내역이 있습니다. 과거 조흥은행 및 신한은행의 근저당권은 모두 말소되었습니다.

* 건물 등기부상 소유권보존(김인환, 2003.10.06), 소유권이전(김기홍외 4명, 2025.12.01, 상속) 및 임의경매개시결정(신한은행, 2025.12.15) 등기 내역이 있습니다. 과거 조흥은행 및 신한은행의 근저당권은 모두 말소되었습니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 860,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 사항은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이나, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 따라서 임차인 존재 유무 및 보증금, 차임에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변환경: 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 영일고등학교가 소재하고 있어 학생 유동인구가 있습니다. 또한, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 본건과 인접한 곳에 특별한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 영일고등학교, 등촌중학교, 등촌초등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 9호선 등촌역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 224.20㎡(약 67.8평)의 제시외 건물이 매각에 포함되므로, 철거 또는 활용 방안에 대한 사전 검토가 필요합니다.

* 공부와의 차이: 건물 등기사항증명서 및 건축물대장 상 1층 주차장 일부 면적이 현재 '찜질방 등'으로 이용되고 있어, 실제 이용 현황과 공부 상 내용이 일치하지 않습니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 불분명하여, 임차인의 존재 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 확인이 필요하며, 인수되는 보증금은 없으나 잠재적 분쟁 소지가 있습니다.

* 토지이용계획: 공항 중요시설물보호지구, 상대보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 복합적인 토지 이용 제한이 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정은 거래 시 별도의 허가가 필요함을 의미합니다.

* 유동화물건: 본건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 물건보다 추가적인 조사 및 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 다가구주택으로, 지하철 9호선 등촌역 인근의 역세권에 해당하여 교통이 편리하며, 주변에 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 다가구주택으로서 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다. 그러나 제시외 건물 포함, 공부와의 차이, 임대 관계 미상, 복합적인 토지이용 규제 등은 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 지하철 9호선 등촌역과 인접하여 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 안정적인 임대 수요: 다가구주택으로서 지역 내 직장인 및 학생 등 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물, 그리고 제시외 건물까지 일괄 매각되어 활용 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세, 권리 분석 결과, 임차인 현황, 제시외 건물 처리 방안, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 인수 보증금을 제외한 권리 분석을 바탕으로 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.