나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65077 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 102동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "풍산역(경의중앙선, 서해선)" 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2019.10.28) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 건부지[다세대주택]으로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(풍동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도 (단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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4. 1.1.사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경65077 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

물건 종류: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

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7. 1.2.물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 102동 3층303호

토지면적: 54.65㎡ (약 16.53평)

건물면적: 48.42㎡ (약 14.65평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제3층 제303호

사용승인일: 2019년 10월 28일

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10. 1.3.감정평가 요약

감정가: 338,000,000원

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13. 2.입지조건

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16. 2.1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

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19. 2.2.교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "풍산역(경의중앙선, 서해선)" 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

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22. 2.3.토지이용계획 및 제한상태

* 지역: 자연녹지지역, 자연취락지구

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(풍동고등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 대상, 일정 용도 사용 토지)

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25. 3.권리분석

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28. 3.1.등기부 현황

* 소유권이전(매매): 2021-04-27

* 주택임차권(강민철): 2023-06-02 접수 (금 349,000,000원, 인수)

* 압류: 시흥세무서장(2022-02-11), 울산세무서장(2023-06-22), 서울특별시(2024-01-31), 안양시(2024-03-28), 의왕시(2026-04-15)

* 강제경매개시결정: 2025-12-18 접수 (채권자 강민철, 금 349,000,000원, 말소)

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31. 3.2.임차인 분석

* 임차인: 강민철

* 보증금: 349,000,000원

* 전입일자: 2021-04-27

* 확정일자: 2021-03-18

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 전액 미변제 시 매수인이 인수해야 함.

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34. 3.3.인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차인(강민철)이 존재하며, 임대차보증금 349,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수함.

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37. 4.상권분석

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40. 4.1.주변 시세 분석 (매매)

최근 2026년 7월 거래 사례를 분석한 결과, 동일 단지 또는 유사 빌라의 거래 금액은 다음과 같습니다.

* 57.67㎡ (약 17.45평) 거래가: 200,000,000원

* 63.95㎡ (약 19.35평) 거래가: 243,000,000원

* 39.95㎡ (약 12.09평) 거래가: 247,000,000원

본 물건은 48.42㎡ (약 14.65평) 면적이며, 감정가는 338,000,000원이나 최근 거래 사례는 200,000,000원에서 247,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 특히, 임차인의 보증금이 349,000,000원으로 감정가 및 최근 시세보다 높게 형성되어 있어, 인수되는 보증금 규모를 고려한 시세 파악이 중요합니다.

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43. 4.2.주변 시세 분석 (임대)

제공된 자료 내에는 구체적인 주변 임대 시세 정보가 포함되어 있지 않습니다.

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46. 5.생활정보

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49. 5.1.편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

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52. 5.2.교육시설

"풍동고등학교"가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호함.

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55. 5.3.혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재 명확하게 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

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58. 6.잠재적 리스크

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61. 6.1.임차인 관련 리스크

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 강민철이 존재하며, 보증금 349,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있으며, 배당 절차 및 최종 인수 금액을 신중히 검토해야 합니다.

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64. 6.2.기타 법규/이용 제한

* 토지이용계획 상 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

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67. 7.종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된(2019년 사용승인) 현대적인 공동주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 3억 4천 9백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 인수 가능성은 본건의 가장 큰 부담 요인입니다. 감정가(3억 3천 8백만원)보다 높은 임차인 보증금은 낙찰가 산정에 있어 매우 신중한 접근을 요구하며, 투입 총액이 시세 대비 높을 수 있음을 인지해야 합니다.

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70. 8.투자 포인트

* 신축급(2019년 준공)의 현대적 건물 상태

* 풍산역 인접으로 인한 우수한 교통 접근성

* 주거 환경 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 입지

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73. 9.예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 순수 부동산 가치를 기준으로 산정하며, 인수되는 임차인 보증금은 제외하여 고려합니다. 최근 유사 면적 빌라 매매 사례와 감정가, 그리고 임차인 보증금 현황을 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 실질적인 시장 가치는 3억 3천 8백만원의 감정가보다 낮을 수 있습니다. 최근 매매 사례가 2억 원대 초중반에 형성되어 있는 점과 임차인 보증금 인수 부담을 감안하여, 보수적으로 280,000,000원으로 예상 입찰가를 산정합니다. 다만, 이는 순수 부동산 가치에 대한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 인수될 보증금(최대 349,000,000원)을 포함한 총 투자 금액과 예상 수익률을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.