나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7716 [1] 경상남도 김해시 진례면 신월리 98-13 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7716 [1] 경상남도 김해시 진례면 신월리 98-13 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경7716
• 주소: 경상남도 김해시 진례면 서부로876번길 14
• 용도: 단독주택

창원지방법원 경매7계 2024타경7716 | 소재지: 경상남도 김해시 진례면 서부로876번길 14 | 감정가: 197,806,300원 | 최저가: 138,464,000원 | 용도: 단독주택

1. 창원지방법원 2024타경7716 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7716 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진례면 신월리 98-13

용도: 단독주택

감정가: 197,806,300원

토지면적: 347.00㎡ (약 105.0평)

토지지분: 347㎡ (약 105.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 124.56㎡ (약 37.7평)

건물지분: 124.56㎡ (약 37.7평)

건물 제시외면적: 62.40㎡ (약 18.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

토지감정요항표

본 건 토지는 경상남도 김해시 진례면 신월리 소재 "경상남도교육청유아교육원 김해체험분원" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다. 차량 접근이 가능하며 교통 상황 또한 보통 수준입니다. 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리꼴 형태이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남측과 서측으로 폭 약 3m 내외의 도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획 상으로는 계획관리지역, 주거개발진흥지구(주거용지), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역), 배출시설설치제한지역입니다. 다만, 토지 일부가 현황 '도로'로 이용되고 있는 점을 감안하여 평가되었으며, 이에 대한 면적은 지적도상 개략적인 면적을 사정하여 반영하였습니다.

건물감정평가요항표

본 건 건물은 기호(2)로서, 조적조 및 목조 기와 및 스레이트 지붕의 단층 건물입니다. 사용 승인일은 주택 부분(80.56㎡)이 1985년 11월 27일이며, 창고 부분(44㎡)은 1939년입니다. 주택 부분은 외벽 몰탈 위 페인팅 마감, 벽지 및 타일 바닥, 새시창 구조이며, 난방, 위생, 급배수 설비가 구비되어 있습니다. 창고 부분은 토담 및 몰탈 외벽/내벽, 콘크리트 바닥 구조입니다. 현재 주택 및 창고로 이용 중입니다.

등기사항전부증명서상 건물은 '조적조 및 목조 기와 및 스레이트지붕 단층 주택 124.56㎡' 1개동으로 등재되어 있으나, 현황 및 건축물대장 상으로는 '조적조/기와 지붕 주택 80.56㎡'와 '목조/스레이트 지붕 창고 44㎡' 등 총 2개동으로 구분되어 평가되었습니다. 또한, 등기사항전부증명서상에는 신월리 98-13, 98-4, 98-12번지 지상에 등재되어 있으나, 98-12번지는 합병으로 말소되었고, 일부가 인접 지번(김해시 진례면 신월리 98-4)에 걸쳐 있는 것으로 조사되었습니다.

1.3. 입지조건

본 건은 경상남도 김해시 진례면 신월리에 소재하며, "경상남도교육청유아교육원 김해체험분원" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 조용한 주거 및 농업 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다. 본 건의 남측과 서측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다. 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구(주거용지), 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 개발 가능성도 존재합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자 진OOOOOOO에 의해 신청되었습니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄이며, 제시외 건물도 포함됩니다. 특별한 권리 하자 정보는 제공되지 않았으나, 강제경매의 특성상 채무자의 재산을 강제 집행하는 절차이므로, 낙찰 후 인수되는 권리관계는 매각물건명세서를 통해 정확히 확인해야 합니다. 일반적으로 경매 개시 결정 이후의 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰로 인해 소멸되나, 유치권, 법정지상권 등 특수 권리 여부는 별도의 조사가 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 경상남도 김해시 진례면 신월리로, 주위 환경이 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로 보고되고 있습니다. 이는 중심 상업지구보다는 전원적인 주거 환경에 더 가깝다고 볼 수 있습니다. 인근에 "경상남도교육청유아교육원 김해체험분원"이 있어 교육 및 체험 관련 시설이 존재할 가능성이 있습니다. 또한, 검색 결과 '용전숲'이라는 자연 휴양림이 주변에 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있는 점은 장점입니다. 하지만, 활발한 상업 활동이나 다양한 편의시설이 밀집한 지역은 아닐 것으로 예상됩니다. 따라서, 상업적 가치보다는 전원생활이나 투자 목적의 부동산으로서의 가치를 평가하는 것이 적합해 보입니다.

1.6. 생활정보

본 물건지 주변으로는 자연 친화적인 환경이 조성되어 있습니다. '용전숲'이 인근에 위치하여 여가 및 휴식 활동을 즐기기에 좋은 환경을 제공합니다. 또한, '진례중학교'가 도보 가능한 거리에 위치하여 학생이 있는 가정의 경우 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다. 하지만, 대규모 병원, 쇼핑센터, 대중교통의 밀집 지역과는 다소 거리가 있을 수 있으며, 생활 편의 시설에 대한 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 따라서, 자가용 이용이 편리한 환경이며, 조용하고 한적한 생활을 선호하는 분들에게 적합한 지역으로 판단됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

주의사항에 명시된 바와 같이, 본 건은 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 첫째, '일괄매각. 제시외 건물 포함.'으로 명시되어 있어, 제시외 건물에 대한 법적 소유 관계 및 철거/인수 문제 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다. 둘째, 토지 일부가 현황 '도로'로 이용 중인 점은 토지의 실제 이용 가치 및 면적에 대한 고려가 필요하며, 평가 시 이를 감안하였으나 실제 경계 확인 및 이용에 관한 분쟁 소지가 있을 수 있습니다. 셋째, 건물 일부가 인접 지번(김해시 진례면 신월리 98-4)에 걸쳐 있는 것으로 조사되어, 정확한 경계 확인을 위한 지적경계측량이 반드시 필요합니다. 이는 향후 재산권 행사나 분쟁 발생 시 문제가 될 수 있습니다. 넷째, 등기부상 1개동 건물이나 현황 및 건축물대장상 2개동으로 구분되어 있다는 점은 건물 현황과 공부상 내용의 차이로, 이로 인한 혼란이나 행정 절차상의 문제가 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 건은 경상남도 김해시 진례면 신월리에 위치한 단독주택으로, 자연 친화적인 입지와 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 토지 일부가 도로로 이용되고 있고, 건물 일부가 인접 지번을 침범한 것으로 조사되는 등 공부상 내용과 현황이 불일치하는 부분들이 있어, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 특히, 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량과 제시외 건물에 대한 명확한 이해가 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 해결할 수 있는 경우, 저렴한 감정가 대비 넓은 토지 면적과 주택 및 창고를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

- 넓은 토지 면적: 약 105.0평의 토지를 확보할 수 있어 향후 증축 또는 재건축 시 유리합니다.

- 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 추가적인 공간 활용 가능성이 존재합니다.

- 조용한 전원생활 환경: 자연 친화적인 환경에서 주거 또는 휴식을 원하는 분에게 적합합니다.

- 잠재적 가치 상승: 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

- 철저한 조사 후 투자 시 가격 메리트: 명확한 리스크 해소 후 입찰 시 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계