나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6676 [1] 경상남도 김해시 생림면 마사리 661-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.11.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 생림면 마사리 소재 '마사리 다목적 운동장' 남동측 인근에 위치하며 인근은 농경지 및 단독주택, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호(1), (3) : 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용으로 이용 중입니다. 기호(3) : 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건의 남측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (3) : 계획관리지역,자연취락지구,가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물감정평가요항표' 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 조적조(벽돌) 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 1997.12.02) 외벽 : 적벽돌붙임 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

기호(2) : 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비가 구비되어 있습니다. 제반 위생, 급·배수 설비 및 태양열 설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 건물 옥상의 태양열 설비 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경6676 (1)

소재지: 경상남도 김해시 생림면 마사리 661-7

건축물대장상 주소: 경상남도 김해시 마사로473번길 21-5 (생림면 마사리)

용도: 단독주택

감정가: 179,020,020원

토지면적: 436.00㎡ (약 132평)

건물면적: 83.94㎡ (약 25.4평)

건물 제시외면적: 71.30㎡ (약 21.6평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOOO

사용승인일: 1997년 12월 02일

건물구조: 조적조(벽돌) 슬래브지붕 단층 건물

건축면적: 94.8㎡

건폐율: 25.62%

연면적: 83.94㎡

용적률: 22.69%

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 김해시 생림면 마사리 소재 '마사리 다목적 운동장' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지 및 단독주택, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 주변 교통

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

* 인접 도로상태

물건의 남측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 지

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1968년 10월 25일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 및 인수되는 권리금액에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 토지 등기부요약

말소기준권리: 을10, 김해축산업협동조합 근저당 (2023년 09월 25일 접수, 132,000,000원)

이후 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액: 504,872,842원 (근저당, 다수의 가압류 및 압류 포함)

* 건물 등기부요약

토지 등기부와 유사한 권리 관계를 가지며, 말소기준권리 이후 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액: 473,065,810원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (물건명세서 참조)

4. 상권분석

본 물건은 단독주택으로서, 주변이 농경지, 단독주택, 근린공원 등으로 이루어진 지역입니다.

일반적인 상업 기능보다는 지역 주민을 위한 주거지로서의 특성이 강합니다.

인근에 '마사리 다목적 운동장'이 있어 지역 주민의 여가 활동 공간으로 활용될 수 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보를 직접적으로 분석할 수 있는 추가 데이터는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 것으로 예상됩니다.

* 편의시설

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다. 다만, '마사리 다목적 운동장'과 근린공원이 인접하여 기본적인 여가 및 휴식 공간을 이용할 수 있습니다.

* 주변 환경

농경지와 단독주택이 주를 이루는 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

현재 제공된 정보상으로는 특별한 혐오 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인(지 )의 존재는 명도 시 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 다수의 채권 및 가압류: 등기부상 총 채권액이 매우 높아, 경매 절차의 복잡성이 예상되며, 소유권 이전 과정에서 추가적인 법적 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1997년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 태양열 설비: 일괄 매각 대상에 포함되므로, 관련 법규 검토 및 철거, 이전 등에 대한 비용을 고려해야 합니다.

* 지역적 특성: 계획관리지역, 가축사육제한구역 등 개발에 제한이 따르는 지역으로, 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 생림면에 위치한 단독주택으로, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 다수의 채권 및 가압류 등 복잡한 권리 관계는 본 물건의 주요 리스크 요인입니다.

철저한 현장 조사와 권리 관계 분석을 통해 인수되는 권리 및 명도 절차를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

토지이용계획상의 제한 사항과 건축물의 노후화 정도를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 쾌적한 주거 환경: 농경지와 공원 인근으로 자연 친화적인 환경에서 거주 가능합니다.

* 넓은 토지 면적: 436㎡의 토지는 향후 건축 증개축 등 활용 가능성을 열어둡니다 (단, 지역 규제 검토 필요).

* 잠재적 가치: 지역 개발 계획이나 재건축 등이 이루어질 경우, 향후 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 복잡한 권리 관계를 해소할 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원 (자료상)

* 시세 분석

본 물건이 위치한 김해시 생림면 마사리 지역은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역 특성을 보입니다. 유사 면적의 단독주택 매매가는 일반적으로 2억 원대 초중반에서 형성될 수 있으나, 이는 거래 사례 및 물건 상태에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 제공된 JSON 정보에 따르면 건물은 1997년 준공되어 노후도가 있으며, 제시외 건물도 존재합니다.

* 예상 입찰가 산정

감정가: 179,020,020원

대항력 있는 임차인, 다수의 채권, 건물 노후도 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가의 70% ~ 80% 수준을 기준으로, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

125,000,000원 ~ 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.