나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65165 [1] 경기도 파주시 금촌동 992 후곡마을뜨란채 420동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 ‘금화초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "금릉역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 18층 건물 내 제420동 제2층 제204호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 미상임. 창 호 : 샷시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘공동주택(아파트)’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 ‘공동주택(아파트)’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(보행자도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(금화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금릉초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금릉초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

1. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.7.9.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경65165 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 금촌동 992 후곡마을뜨란채 420동 2층204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 302,000,000원

* 면적

* 토지면적: 46.53㎡ (약 14.1평)

* 토지지분: 46.53㎡ (약 14.1평)

* 건물면적 (전용면적): 75.79㎡ (약 22.9평)

* 건물면적 (분양면적, 참고): 84.88㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 주변 환경:

해당 물건은 경기도 파주시 금촌동에 위치하며, '금화초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 다세대, 다가구, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 각종 근린생활시설과 학교, 공원 등이 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한 경의중앙선 '금릉역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

말소기준권리는 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정 등기(2025타경65165)로, 접수일자는 2025년 12월 19일입니다. 이 경매개시결정 등기보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 본 건의 모든 제한물권 및 등기부상 권리가 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

대항력 있는 임차인 박혜원 씨가 존재합니다.

* 임차인: 박혜원

* 보증금: 4,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/확정일자: 2025년 07월 15일

* 비고: 대항력 있음

소액 임차인이므로 배당받지 못할 경우, 보증금 400만원은 낙찰자가 인수하게 될 수 있습니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 이 부분이 배당으로 충분히 변제되거나 다른 방식으로 처리될 가능성이 높습니다.

* 소멸되는 권리:

주택도시보증공사(HUG)의 심규남 씨 명의 임차권(보증금 340,000,000원, 전입일자 2022-04-22)은 대항력이 없으며, 등기부상 말소 예정입니다.

* HUG 확약서 내용:

신청 채권자인 주택도시보증공사는 2026년 7월 9일자로 '보증금 전액을 배당금에서 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다'는 취지의 확약서를 제출하였습니다. 이는 HUG의 보증금 관련 채권이 매각 절차에서 우선적으로 처리되거나, 잔액이 발생하더라도 낙찰자가 인수하지 않아도 됨을 시사합니다.

* 총 인수 보증금:

제공된 자료에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 박혜원 씨의 소액 보증금 또한 배당에서 전액 변제받을 것으로 예상되거나, HUG의 확약으로 인해 낙찰자가 인수할 보증금이 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

주변에 금화초등학교, 금릉초등학교와 인접하며, 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 배후 주거 단지 내 상권으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 명칭: 금촌후곡마을4단지뜨란채

* 주소: 경기도 파주시 금촌동 992

* 사용승인일: 2004년 11월 15일

* 총 동수: 21개동

* 총 세대수: 1638세대

* 주차대수: 총 1020대 (지상 12대, 지하 46대 - *자료상 오류 가능성 있음, 총 주차 대수는 1679대로 파악됨*)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 해당 동/층 정보:

* 동: 420동

* 층: 2층 (총 18층 건물 내)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 박혜원 씨의 존재: 보증금 400만원은 소액이지만, 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계 0원' 명시로 인해 리스크는 낮아 보입니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG가 제출한 확약서는 긍정적이나, 배당 절차의 최종 결과에 따라 미세한 변동 가능성은 늘 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 금촌동의 준신축급 아파트로, 초등학교 및 역세권이 인접하여 입지 조건이 우수합니다. 단지 규모가 크고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 최근 시세 상승세를 보이고 있습니다. 권리 관계상 HUG의 확약으로 인해 보증금 인수 부담이 없는 것으로 파악되어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 금촌역 접근성과 초등학교 인접으로 실수요 및 투자 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* HUG 보증금 관련 리스크 해소: HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담이 최소화되었습니다.

* 실거래가 상승 추세: 최근 2026년 6월, 7월 실거래가가 2억 7천만 원대에서 3억 2천만 원대까지 형성되어 있어, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

최근 2026년 6월 32,300만원 (9층), 27,000만원 (1층), 27,600만원 (8층)에 거래가 이루어졌습니다. 본 물건은 2층으로, 1층보다는 높지만 중간층보다는 낮은 위치에 있습니다. 감정가는 30,200만원입니다.

* 예상 입찰가:

현재 시장 상황 및 최근 거래가를 고려할 때, 2층의 적정 가치는 2억 8천 5백만 원에서 3억 5백만 원 사이로 예상됩니다. HUG의 확약으로 인한 권리관계의 명확성을 감안하여, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 유리할 수 있습니다.

보수적인 접근으로는 285,000,000원에서 295,000,000원 사이, 적극적인 입찰로는 300,000,000원까지도 고려해 볼 수 있습니다. 본 보고서에서는 298,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.