나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52388 [1] 서울특별시 은평구 구산동 178-28 동우아이파크 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이현감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공원, 각종 근린생활시설 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 근거리에 "구산역 (지하철6호선)"이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층 건물 내 제6층 제602호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, CCTV 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택 단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요 산 주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독, 다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①주택임차권설정등기 되어 있음.(임차보증금 금250,000,000원) ②기준시점 현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 구산동 178-28 동우아이파크 6층 602호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경52388 (1)이며, 감정가는 230,000,000원입니다.

토지 면적은 22.00㎡ (약 6.65평)이며, 건물 면적은 29.53㎡ (약 8.93평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물은 2015년에 사용 승인되었으며, 총 6층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다.

특이사항으로는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 은평구 구산동에 위치하며, "구산중학교" 남측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 공원, 근린생활시설 및 다세대주택이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

교통 여건으로는 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 "구산역 (지하철 6호선)"이 근거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 11월 29일자 국민건강보험공단의 압류입니다.

등기부등본 상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 박 은 2022년 3월 18일 전입, 2022년 3월 14일 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다.

주택임차권 설정 등기가 존재하며, 보증금은 250,000,000원입니다.

다만, 물건 명세서 상 주택도시보증공사(HUG)로부터 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 낙찰자가 인수하게 되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 구산동은 주택가 밀집 지역으로, 아파트 단지와 다세대주택이 혼재되어 있으며, 근린생활시설 및 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

"구산역" 인근으로 지하철 이용이 편리하며, 해당 지역은 주거지로서의 안정적인 수요를 갖추고 있습니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과,

2013년 건축된 '리치빌'(구산동 147-18)의 전용면적 24.74㎡가 2026년 5월 8,800만원(약 355만원/㎡)에 거래되었습니다.

1991년 건축된 '금당빌라'(구산동 355-7)의 전용면적 37.02㎡가 2026년 5월 11,500만원(약 310만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건 물건(동우아이파크, 구산동 178-28)은 2015년 준공된 전용면적 29.53㎡ 다세대주택으로, 주변 실거래가 평균(약 330만원/㎡)을 적용 시 약 9,750만원 수준의 시장 가치가 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 230,000,000원과 상당한 차이를 보이며, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로, 지상 6층 중 6층에 해당하며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, CCTV 등이 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 기본 시설을 구비하고 있습니다.

해당 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 토지는 인접 토지와 등고평탄한 가장형으로 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.

서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 6층 해당 호실 외부 공간 중 일부(약 30㎡)를 점유하여 사용 중인 것으로 조사되었다는 점입니다. 이는 불법 건축물에 해당하거나 무단 점유일 가능성이 있으며, 추후 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 조치나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 감정평가서 내용을 면밀히 검토하여 정확한 현황 파악이 필요합니다.

또한, 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 구역의 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 허가 대상 용도(외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 따라 취득 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (아파트 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

임차인과 관련된 HUG의 확약서 내용으로 보아 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 관련 서류를 재확인하여 인수 부담이 없는지 최종 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 2015년 준공된 소형 다세대주택입니다. 지하철 6호선 역세권에 인접하여 교통이 편리하고, 주변 생활 편의시설이 양호한 편입니다.

권리 분석상 인수할 만한 부담되는 권리나 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 건물 외부 공간의 점유 문제와 토지거래허가구역 지정이라는 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 이 부분에 대한 정확한 조사와 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 고려해야 합니다.

감정가가 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정된 것으로 분석되므로, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

서울 내 지하철역 인근에 위치한 소형 주택으로, 실수요자나 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

2015년 준공된 비교적 신축 건물로, 노후화에 대한 우려가 적습니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

감정가와 실거래가 간의 차이를 고려할 때, 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 리스크 요인 해소 및 적정 가격 산정 시)

9. 예상 입찰가

감정가: 230,000,000원

인수 보증금: 0원 (HUG 확약서 및 대항력 없는 임차인 고려)

시장 실거래가 추정치: 약 9,750만원 ~ 1억 2,000만원 (유사 물건 시세 분석 기반)

주요 리스크: 건물 외부 공간 점유로 인한 추가 비용 발생 가능성, 토지거래허가구역 지정

감정가가 시장 실거래가 대비 과대평가된 것으로 판단되므로, 리스크 요인을 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

건물 외부 공간 점유 문제로 인한 예상 추가 비용(원상복구, 이행강제금 등)을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

감정가의 60% ~ 70% 수준에서 입찰가 책정을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 예상 입찰가: 230,000,000원 * 0.6 = 138,000,000원

추천 입찰가 (리스크 반영 및 시세 고려): 140,000,000원 (1억 4천만원)

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태를 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 리스크 비용을 정확히 산정한 후, 최근 시세를 재확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.