나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13860 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 업무 시설(오피스텔), 호텔 및 모텔, 근린생활시설 등이, 서측 인근의 화곡로변은 상업.업무시 설 등으로 형성된 일반상업지역 내 오피스텔로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 남서측 근거리에 지하찰5호선 화곡역이 위치하고 북서측 인근 의 화곡로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 9층건중 제6층 제601호로 2018.08.30 사용승인 되었 음. 1층은 층고기 높아 로비층을 두고 있음. 오피스텔(주거용)로 이용되고 있으며, 마감 구조는 외벽: 인조석 붙임 일부는 몰탈위 페인트마감. 내벽: 종이벽지 및 일부 내장타일마감. 창호: 하이샤시창호 복층유리임.

이용상태

오피스텔(주거용)으로 이용됨.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 승강기시설, 옥내소화전, 화재탐지기 및 경보기시설, CCTV, 기게식 주차장시설 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 가장형 평지로 나인스퀘어(오피스텔:주거용) 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1), (2): 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항). 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)< 건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드 시 확인요망<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-247M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립.다세 대, 지정기간: 2025-08.26.~2026.08.25) 토지거래계약에관한 허가구역(용도: 아파트, 기간: 2025.10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임. *. 2024.02.20.서울남부지방법원의 임차권등기명령(2024카임422)에 의거 주택임차권 설정됨. *.(임차보증금345,000,000원임.) 기 타 : 본건호의 호도면은 605호와 동일하게 발급(대칭임.)되고 있어 현황에 맞게 작성함.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13860 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제6층 제601호

용도: 오피스텔

감정가: 339,000,000원

토지면적: 8.52㎡ (약 2.58평)

토지지분: 8.522㎡ (약 2.58평)

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.92㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 업무시설(오피스텔), 호텔, 모텔, 근린생활시설 등이 혼재된 일반상업지역 내에 위치. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통: 차량 접근 가능. 남서측 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하며, 북서측 인근 화곡로변에는 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건은 북동측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 특정 용도) 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인한 권리소멸: 본건은 강제경매 사건으로, 말소기준권리(갑5: 2025-12-12 접수, 주택도시보증공사 강제경매) 이후의 모든 등기부상의 권리는 낙찰과 동시에 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양 )

* 보증금: 345,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-25

* 확정일자: 2022-11-01

* 배당신고일자: 2024-02-21

* 대항력: 없음.

* 특별매각조건: 본건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건"으로 매각이 진행됨. 또한, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 한다고 명시되어 있음. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음.

* 등기부요약:

* 을1: 주택임차권 (양소영, 345,000,000원) - 말소 예정

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 345,000,000원) - 말소기준권리

* 등기부채권 총액: 345,000,000원.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 강서구청을 중심으로 업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역임.

* 주변에 오피스텔, 호텔, 모텔, 근린생활시설 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 존재하며, 일반상업지역으로 지정되어 있어 상권 활성화 가능성이 있는 지역으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역을 통해 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이함. 다수의 버스 노선으로 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 주변에 다수의 상가 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 건축물 시설: 건물 내에는 위생, 급배수 시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지기, CCTV, 기계식 주차장 등이 구비되어 있어 주거 및 업무 목적에 필요한 기본적인 편의시설을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 보증금 인수 여부: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각되므로, 임차인의 보증금을 인수하지 않음. 이는 낙찰자에게 큰 이점이나, HUG의 보증금 반환 조건에 대한 명확한 확인이 필요함.

* 건축물 관련 제한사항: 토지이용계획상 공항시설보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등이 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있음. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등 건축 관련 규제가 다수 존재하므로 주의가 필요함.

* 임대현황 불확실성: 현재 임대 중인 것으로 탐문되나 상세 임대 내역은 미상임. (다만, HUG 보증금 미인수 조건으로 인해 큰 문제는 없을 것으로 보임.)

1.6. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2025타경13860 (1)호 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 2018년 8월 사용승인된 비교적 신축 건물임. 일반상업지역에 위치하여 상권 발달 가능성이 있으며, 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있음.

가장 중요한 특징은 임차인(주택도시보증공사)이 대항력이 없으며, 매각 조건으로 보증금 인수 의무가 완전히 배제된다는 점임. 이는 낙찰자가 권리상의 부담 없이 해당 물건을 취득할 수 있음을 의미함.

1.7. 투자 포인트

* 권리 인수 없음: 임차인 보증금 등 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 명확하고 깨끗한 권리 인수가 가능함.

* 안정적 입지: 강서구청 인근 일반상업지역에 위치하여 상권 및 접근성이 양호함.

* 신축 건물: 2018년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 활용이 가능함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 339,000,000원입니다.

다만, 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 경우 임차인의 보증금을 인수하지 않아 권리관계가 명확하므로, 이러한 점이 입찰가 산정에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

현재 시세 및 정확한 시장 분석을 위해서는 별도의 추가 조사가 반드시 필요하며, 감정가는 단순 참고용으로 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.