나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13901 [1] 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제101동 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류지구대" 서측 인근에 위치하고, 인근에 다세 대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보 통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 동측 인근에 지하철1호선"오류동역"이 위치하고, 인 근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층중 5층 501호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방1, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 및 남서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 81-25 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 대공방어협조구역(위탁고도:해발 165m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상"아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 81-25번지에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13901 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 201,000,000원입니다.

토지 면적은 11.91㎡ (약 3.60평)이며, 건물 면적은 18.91㎡ (약 5.72평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 공동담보이며, 주의사항으로는 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류지구대" 서측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 용이하며, 동측 인근에 지하철 1호선 "오류동역"이 위치하고, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 6층 중 5층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었고, 창호는 샷시입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 1월 27일 접수된 포천세무서장의 압류(갑3)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경13901) 및 관련 압류 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존(갑1, 2021-05-26), 소유권 이전(갑2, 2021-07-28) 등기 후 압류 및 강제경매가 다수 설정되었습니다.

주택임차권(을3, 2023-09-08, 권리금액: 225,000,000원)은 말소 예정입니다.

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권 등은 등기사항에 기재되지 않았습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김락주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-22

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

- 임차인: 주택도시보증공사(이다빈)

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-23

확정일자: 2021-06-25

배당신고일자: 2023-09-08

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기가 말소 예정이며, 주의사항에 따라 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 인수 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

오류동역 인근 지역은 지하철 1호선이라는 교통 호재를 바탕으로 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

본 건 주변으로는 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능하며, 지역 주민들을 위한 편의시설 이용이 용이합니다.

신축 건물(2020년 준공)이라는 점은 비교적 최신 상권 트렌드를 반영할 수 있는 장점입니다.

1.4. 생활정보

본건은 "오류지구대" 인근에 위치하여 치안이 양호한 편입니다.

지하철 1호선 오류동역이 가까워 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

인근에 오류초등학교, 오류중학교, 오류고등학교 등 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 소규모 상업시설과 주거단지가 혼재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

현재까지 파악된 정보상 본 건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 감정가는 201,000,000원이나, 제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터) 상 유사 면적 및 규모의 건물 거래가(18.91㎡ 대비 49.22㎡~74.43㎡) 훨씬 낮은 가격대(21,000~35,000만원)로 형성되어 있어, 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

주택도시보증공사의 임차권이 대항력 없음 및 말소 예정 조건으로 매각되나, 복잡한 인수 조건 변경 사항은 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 신축된 도시형생활주택으로 건물 상태가 양호하고, 지하철 1호선 오류동역 역세권에 위치하여 교통이 편리하다는 장점이 있습니다.

권리 분석상 특이사항 없이 깨끗한 등기부 상태로 인수가 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가 대비 면적이 매우 작고 (18.91㎡), 제공된 주변 시세 정보와 감정가 간의 괴리가 커 입찰가를 신중하게 결정해야 할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 신축 수준으로 양호합니다.

* 역세권: 지하철 1호선 오류동역이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 권리 소멸: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 소형 평형: 1인 가구 임대 수요에 적합한 소형 평형입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원입니다. 제공된 주변 실거래가 정보(JSON)에 따르면, 유사 면적이나 규모 대비 시세가 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 본건은 신축 건물이라는 장점이 있어 이를 감안해야 합니다.

신축 연식 및 입지 조건을 고려하여 감정가 대비 약 10~15% 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 약 175,000,000원 내외로 제안합니다.

본 가격은 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.