나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13895 [1] 서울특별시 양천구 신월동 1072 아레테시티 제102동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양천중학교" 북측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 치장벽돌 붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 공부상 "단지형다세대 등 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 차량통행 가능한 포장도로 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (접합), 가축사육제한구역, 제3종 구역(나지구), 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어 협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),건축선

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13895 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 1072 아레테시티 제102동 제4층 제402호

* 건물명: 아레테시티 제102동

* 층/호수: 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 260,000,000원

* 토지면적: 32.60㎡ (약 9.86평)

* 건물면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물

* 건축 연도: 2016년 준공

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양천중학교" 북측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 수준임.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (접합), 가축사육제한구역, 제3종구역(나지구), 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선

3. 권리분석

* 말소기준권리: 압류(국민건강보험공단, 2024.06.20. 접수)로 보임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상 을구의 주택임차권(김현진)은 말소 예정이며, 갑구의 압류 및 강제경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸됨.

* 주의사항: 본 매각은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 진행됨. 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김현진)

* 보증금: 291,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-18

* 확정일자: 2022-03-04

* 배당신고일자: 2024-03-25

* 대항력: 없음 (공부상)

* 비고: 집합건물 등기부 요약상 해당 주택임차권은 말소 예정임.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 건물: 본건은 '아레테시티'라는 집합건물 내에 위치하며, 해당 건물은 2016년 준공된 도시형생활주택으로 총 60세대 규모임.

* 인근 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 15~17평)의 신축급 다세대주택(2017년, 2019년 준공)이 2026년 5월 기준으로 30,200만원에서 32,900만원에 거래되었음. 평당 가격은 약 1,905만원에서 1,957만원 수준임.

* 비교적 오래된 연립주택(1981년 건축, 약 16.7평)은 21,000만원에 거래되었음.

* 본건(전용면적 약 15.06평, 2016년 준공)의 감정가는 26,000만원으로, 최근 신축급 다세대주택 시세보다 낮은 편임.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교통: 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호함.

* 교육시설: 북측에 양천중학교가 위치하여 교육 환경은 보통 수준임.

* 주변 녹지: 신월동 지역은 서울 내에서 자연환경이 잘 갖추어진 편이며, 서서울호수공원, 장수공원 등이 위치함 (자료 참고).

6. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 대항력 포기 조건 등 특수한 매각 조건이 존재함. 임차인의 대항력 포기 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 보증금 인수 또는 명도 저항 발생 가능성이 있음.

* 토지이용계획 제한: 일부 지역에 대한 토지거래계약 허가구역 지정 등이 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 건축물 노후도: 건물 준공 연도(2016년)가 비교적 최근이지만, 주변 신월동 지역은 노후된 주택가가 많아 재개발 등 지역 변화 가능성을 고려할 필요가 있음 (자료 참고).

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 최근 신축급 다세대주택 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있을 수 있음. 교통 및 주거 환경은 보통 수준이며, 주변에 공원 등 녹지 공간이 풍부한 편임. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기라는 특수한 매각 조건이 존재하므로, 해당 조건의 이행 여부를 면밀히 확인하고 잠재적 위험을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 최근 거래가 대비 낮은 감정가: 유사 면적 및 연식의 주택 시세보다 감정가가 낮아 가격 상승 여력이 있음.

* 대항력 없는 임차인 조건: 임차인이 대항력을 포기하고 말소되는 조건으로 매각되어, 인수 부담이 없는 상태로 취득할 가능성이 높음.

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 260,000,000원이며, 최근 유사 물건의 시세는 약 30,200만원 ~ 32,900만원 수준임. 임차인의 대항력 포기 및 말소 조건이 확실히 이행된다는 전제 하에, 감정가 이상의 입찰을 고려할 수 있음. 잠재적 리스크를 고려하고 시장 상황을 감안할 때, 280,000,000원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있음. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.