나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13838 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 68-150 세종아트빌 제101동 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장 및 지하철 1호선(오류동역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 제101동 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2018.10.26) 외벽 : 석재붙임 마감 및 벽돌타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

두필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 건축허가 착공제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁 고도:해발165m(지반+ 건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 정비예정구역<도시 및 주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에 관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13838 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 68-150 세종아트빌 제101동 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 183,000,000원

토지면적: 17.25㎡ (약 5.22평)

건물면적: 27.63㎡ (약 8.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 세종아트빌

건축물 정보: 2018년 10월 26일 사용승인, 철근콘크리트구조, 5층 건물 내 4층 (101동 402호)

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 건축허가 착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 정비예정구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 (외국인, 아파트 등 해당)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 일반적인 주거환경을 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 오류동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 말소기준권리는 2020년 7월 21일자 주택도시보증공사의 가압류 (12,639,000,000원)입니다.

* 등기부상의 모든 압류, 가압류 및 주택임차권(을3)은 말소기준권리 이하로서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

*: 주택도시보증공사 (이 ), 보증금 176,000,000원, 차임 0원

전입일자: 2018년 11월 21일

확정일자: 2018년 11월 14일

배당신고일자: 2022년 12월 22일

대항력: 없음 (주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각 진행)

* 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거지역에 위치하며, 주변에 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업시설보다는 지역 생활권 중심의 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 오류초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 1호선 오류동역 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 건물 상태: 2018년식으로 비교적 신축에 속하며, 도시형생활주택으로 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 도로 접근성: 건물 북측 및 동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 주변 환경: 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 및 공동담보 물건으로, HUG의 채권 규모가 상당하며 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다. HUG 관련 인수 조건 변경의 구체적인 내용과 이에 따른 잠재적 위험 요소를 면밀히 파악해야 합니다.

* 대항력 포기 조건: 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되나, HUG 관련 특수 조건으로 인해 매수인에게 예상치 못한 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획 제한사항: 건축허가 착공제한, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 정비예정구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 도시계획 및 법규상 제한이 존재하므로, 향후 재건축, 증축, 토지 거래 등에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 신축(2018년식) 도시형생활주택으로, 지하철 1호선 오류동역 이용이 가능하며 오류초등학교 인근에 자리하여 입지 조건은 무난한 편입니다.

* 권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 임차보증금도 없어 권리상 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 다만, HUG 관련 인수조건 변경, 공동담보, 대항력 포기 조건 등 특수 물건에 해당하며, 다수의 토지이용계획상 제한이 존재하므로 철저한 현장 조사와 HUG 관련 인수 조건에 대한 추가적인 확인 및 법률 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축(2018년식)으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 지하철 1호선 오류동역 역세권으로 교통 편의성이 좋습니다.

* 도시형생활주택으로 소형 주거 공간에 대한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 및 처리가 비교적 용이할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 183,000,000원입니다.

* 최근 유사 물건의 매매 사례(2026년 7월 거래)를 분석한 결과, 전용면적 41.52㎡ 다세대가 139,500,000원, 51.48㎡ 다세대가 250,000,000원, 61.19㎡ 연립이 250,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 전용면적 27.63㎡ (약 8.36평)으로, 유사 신축 다세대 주택의 평균 가격 수준(약 450만~500만원/㎡)을 고려할 때 시장가치는 약 124,000,000원에서 138,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 대비 시장가치가 낮게 형성될 가능성을 감안하여, 권리 인수 부담이 없음을 고려하더라도 신중한 접근이 필요합니다.

* 잠재적 리스크 및 HUG 관련 특수 조건을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 통해 120,000,000원에서 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 당시 경매 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.