나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13889 [1] 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '영서초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '구로디지털단지역'(지하철 2호선) 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제8층 제802호로서, 사용승인일: 2021.03.04. 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장, 건축물현황도, 외부관찰 및 감정평가전례 등을 기초로 작성한 바 실제와 차이가 있을 수 있으니 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지이며 도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2) : 도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13889 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 259,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제8층 제802호 (신주소: 서울특별시 구로구 디지털로35길 10)

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제8층 제802호

사용승인일: 2021년 03월 04일

토지면적: 12.41㎡ (약 3.75평)

건물면적: 28.82㎡ (약 8.72평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 지하철 2호선 '구로디지털단지역' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 지하철 2호선 '구로디지털단지역'을 이용할 수 있어 서울 주요 지역으로의 이동성이 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 부지는 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 건은 2024년 01월 30일 접수된 토스뱅크의 가압류(갑3)가 말소기준권리가 되어, 경매 절차를 통해 말소될 권리들이 다수 포함되어 있습니다. 주택도시보증공사의 강제경매(갑8)를 포함하여, 을구의 주택임차권(이광요) 역시 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항전부증명서 상 지상권에 대한 언급이 있으나, 세부 내용은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이광요)

보증금: 297,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 07월 05일

확정일자: 2021년 07월 06일

대항력: 없음

비고: 이광요 님은 대항력이 없는 임차인으로 분류됩니다.

3.4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 권리분석 요약

채권 총액은 약 314,008,657원입니다. 임차인 이광요 님은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 대항력 포기 조건 매각'과 같은 특이사항이 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 조건들을 면밀히 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 구로동은 구로디지털단지역을 중심으로 오피스텔, 업무시설, 상업시설 및 주거시설이 밀집된 지역입니다. 특히, 업무지구와 인접하여 직장인 수요가 풍부하며, 상업시설 또한 잘 갖추어져 있어 유동인구가 많은 편입니다.

4.2. 잠재적 수요

구로디지털단지역의 꾸준한 직장인 배후 수요와 주변의 주거 단지들을 기반으로 오피스텔 임대 시장이 활성화될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

영서초등학교 남동측 인근에 위치하며, 교육환경보호구역에 해당하므로 관련 내용 확인이 필요합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 건물 내부 편의시설

건물 자체적으로 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 기계식 주차 설비를 갖추고 있어 거주 및 업무에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건

HUG 인수조건 변경 사항은 계약 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으므로, 관련 내용을 사전에 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 임차인 대항력 관련

임차인 이광요 님은 대항력이 없으나, '대항력 포기 조건 매각'이라는 문구는 매수인이 인수하게 될 보증금 외에 추가적인 채무나 분쟁의 소지가 있을 수 있음을 시사합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본 건 토지는 준공업지역에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약허가구역으로 지정된 기간(2025.10.20~2026.12.31) 내에 있어, 취득 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 탐색 결과, 본 건물과 인접하거나 일상생활에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 구로디지털단지역 역세권에 위치한 오피스텔로, 준신축급 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 풍부한 직장인 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대되며, 시세 상승 가능성 또한 존재합니다. 권리 분석 상 대항력 있는 임차인이 없고 HUG 관련 조건으로 인해 매각 후 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 매각과 같은 특수 사항에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 구로디지털단지역 도보 접근 가능한 우수한 교통 환경.

* 풍부한 임대 수요: 구로디지털단지 내 풍부한 직장인 배후 수요 확보.

* 준신축 건물: 2021년 사용승인으로 관리 부담 적음.

* 깨끗한 권리관계: 인수되는 임대보증금이 없으며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 용이 예상.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 8평형)의 오피스텔이 구로디지털단지역 인근에서 약 2억 4천만원에서 2억 6천만원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 본 건의 감정가가 2억 5천9백만원인 점을 고려할 때, 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 2억 5천만원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장가 범위 내에서 경쟁력 있는 가격이며, 입찰 참여 시 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 면밀히 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.