나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13885 [1] 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제102동 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류동역(지하철1호선)" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "오류동역(지하철1호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2021.05.13) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하시샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중에 있습니다(후첨 "내부구조도" 참조).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대의 자체 평탄화한 부정형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+ 건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13885 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제102동 제2층 제203호

건물 용도: 도시형생활주택

집합건물 정보:

건물명: 민영 (102동 203호)

사용승인일: 2021.05.13

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 6층 건물 중 제2층

전용 면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

건축물대장상 총 면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 18.84㎡ (약 5.70평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 269,000,000원

토지/건물 일괄 감정가

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

서울특별시 구로구 오류동 "오류동역(지하철 1호선)" 북서측 인근 위치.

주변: 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역.

주위 환경: 보통.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "오류동역(지하철 1호선)"이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호함.

대중교통 이용 여건: 보통.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하).

보호구역: 대공방어협조구역.

과밀억제권역.

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 갑3 압류 (포천세무서장, 2023.01.27)

각종 압류 및 강제경매(채권자: 주택도시보증공사)는 말소기준권리 이하로서 매각으로 소멸될 예정임.

소유권보존(박태선), 소유권이전(김택현) 등기 존재.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (황인수)

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-23

확정일자: 2021-07-13

대항력: 없음. (HUG 인수조건 변경, 공동담보, 특수물건정보 관련 주의사항에 따라 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각되었음.)

주택임차권 등기 말소 조건임.

3.3. 인수주의 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (등기부상 지상권개요 관련 비고란에 내용이 있으나, 특별매각조건에 따라 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되며, 최종 확인 필요.)

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원. (주택도시보증공사 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않음.)

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

본 물건은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 주변 다세대 주택 매매 사례를 참고하여 분석함.

최근 거래 사례 (2026년 7월):

구로구 오류동 11-29번지 경진주택-나동 (57.9㎡, 2002년식): 21,000만원 (약 363만원/㎡)

구로구 오류동 13-178번지 엘지베스트빌 (74.43㎡, 2004년식): 25,000만원 (약 336만원/㎡)

4.2. 면적별 시세 분석

본 건 면적: 29.90㎡ (약 9.05평).

비교 대상 주택들은 면적이 본 건보다 크며, 건축 연도가 오래되었음 (2002년, 2004년).

본 건은 2021년 신축으로, 최신 건축 연도를 고려할 때 면적당 가격은 비교 대상보다 높을 것으로 예상됨.

감정가 269,000,000원 (약 900만원/㎡)은 신축 연식 및 입지 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

최근 매매가는 감정가 대비 낮은 편이나, 면적, 건축 연식, 본 건의 신축성을 감안하여 시세가 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 오류동역 위치.

주변에 연립, 다세대 주택 및 근린생활시설 혼재로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 주거 환경

단지형 다세대주택으로 형성된 주거 지역.

안정적인 주거 환경 제공.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래 허가구역

본 물건 소재지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 허가 절차가 필요함.

(지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각은 긍정적이나, 계약 내용의 정확한 확인 및 절차 준수가 중요함.

6.3. 임대차 관계

임대관계는 미상임. (권리분석상 대항력 없는 임차인으로 파악되나, 실제 명도 시 변수 발생 가능성 확인 필요.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 오류동에 위치한 2021년 신축 도시형생활주택으로, 오류동역 역세권에 속해 있어 교통 및 생활 편의성이 양호함.

부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO임.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없어 보증금 275,000,000원은 매수인이 인수하지 않음. 이는 상당한 부담 감소 요인임.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간 내에 있어 매수 시 허가 절차가 요구됨.

감정가는 269,000,000원이며, 신축 연식과 입지 조건을 고려 시 합리적인 수준으로 판단됨.

주변 지역에서 혐오시설이 두드러지게 식별되지는 않음.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 소형 주거 상품

2021년 준공된 신축 건물로, 비교적 최신 시설 및 편의성 보유.

소형 면적(약 9평)으로 1인 가구 또는 소형 투자 수요에 적합.

8.2. 권리관계 명확

임차인의 대항력 없음 및 보증금 비인수 조건으로, 낙찰자의 부담이 크지 않음.

등기부상 권리관계가 명확하여 안전한 거래 가능.

8.3. 역세권 입지

지하철 1호선 오류동역 인근으로, 서울 주요 지역 접근성 우수.

주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격 확보 시 투자 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 269,000,000원임.

최근 실거래가 데이터와 비교 시, 본 건의 신축 연식(2021년)을 고려하면 감정가가 시장 가치를 적절히 반영하고 있는 것으로 보임.

토지거래허가구역 지정, HUG 조건 변경 등 고려 사항이 있으나, 권리관계가 명확하고 임차인 보증금 미인수 조건은 긍정적 요소임.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰을 고려하는 것이 일반적임.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 215,000,000원 ~ 242,100,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

단, 실제 입찰 시에는 경쟁자 수, 시장 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.