나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경6113 [1] 경기도 의정부시 장암동 20 장암동아아파트 110동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해강 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 장암동 소재 "장암동주민센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 25층건 내 5층 501호로서 외 벽 - 몰탈위페인팅 등 내 벽 - 벽지 및 타일마감 등 바 닥 - 장판깔기 및 타일마감 등 창 호 - 하이샷시창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 욕실, 주방겸 식당, 발코니 등)으로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

아파트으로서의 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트단지의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 서측 및 북동측의 도로를 통해 출입하고 있으며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-07-16)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-07-16)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 상대보호구역(동암초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(발곡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(소슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천구역(2016-04-29)(동막천)<소하천정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)),중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

의정부지방법원 2025타경6113 (1)

소재지

경기도 의정부시 장암동 20 장암동아파트 110동 5층501호

용도

아파트

감정가

285,000,000원

토지면적

25. 58㎡ (약 7.74평)

건물면적

59. 92㎡ (약 18.12평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

신OOO

건축물 정보

* 총 연면적: 143,791.258㎡

* 대지 면적: 49,633㎡

* 주용도: 공동주택(아파트)

* 준공년월: 1997년 6월 27일

* 총 동수: 17동

* 총 세대수: 1,488세대

* 건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 25층건

* 해당 층: 5층

아파트 정보

* 아파트명: 장암동아

* 주차대수 합계: 510대

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 장암동 소재 "장암동주민센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

* 인접 도로상태

아파트단지 서측 및 북동측의 도로를 통해 출입하고 있으며 도로상태는 무난함.

* 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 상대보호구역(동암초, 발곡중, 소슬유치원), 절대보호구역(소슬유치원), 소하천구역(동막천), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을3 (근저당권, 신한은행, 2021-10-29)

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권에 대한 명시는 없음.

* 임차인 현황

* 주식회사참금융대부: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 집합건물 등기부 요약

* 갑1: 소유권이전 (1997-08-16)

* 갑2: 소유권이전 (2021-10-29, 매매)

* 을3: 근저당권 (신한은행, 300,300,000원) - 말소기준권리, 말소

* 을4: 근저당권 (주식회사참금융대부, 75,000,000원) - 말소

* 을5: 전세권설정 (주식회사참금융대부, 5,000,000원) - 말소

* 갑3: 임의경매 (신한은행, 272,320,731원) - 말소 (본건 경매 개시 결정)

* 등기부채권 총액

380,300,000원

1.3. 상권분석

* 주변 시설

장암동주민센터, 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

* 시장 비교

* 최근 매매 실례 (84.97㎡ 기준):

* 2026년 7월 17일: 39,000만원 (4층)

* 2026년 7월 10일: 42,000만원 (5층)

* 2026년 7월 8일: 34,300만원 (7층)

* 본건은 전용면적 59.92㎡ (약 18.12평)으로, 제공된 최근 매매 정보의 면적(84.97㎡)과는 차이가 있음.

* 84.97㎡ 기준 시세는 34,300만원에서 42,000만원으로 형성되어 있으며, 본건(59.92㎡)의 정확한 시세 파악을 위해서는 동일 면적대 실거래가를 추가로 확인해야 함.

1.4. 생활정보

* 단지 내 시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 30대) 등이 있음.

* 주변 편의시설

장암동주민센터 및 다수의 근린생활시설이 인접해 있어 생활이 편리함.

* 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편임.

* 교육

동암초, 발곡중, 소슬유치원 등이 소재하여 교육환경 보호구역으로 지정되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축년도

1997년에 건축되어 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

중로1류(폭 20m~25m)(저촉), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 제한사항이 존재하며, 이는 향후 건물 이용이나 재건축 등에 영향을 줄 수 있음.

* 환경 관련 이슈

인근 지역에서 과거 쓰레기 소각장 운영 및 이전에 대한 논의가 있었던 점을 고려할 때, 잠재적인 환경 관련 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 면적 불일치

본건의 건물면적(59.92㎡)과 최근 매매 정보의 면적(84.97㎡)이 달라 시세 판단에 혼란이 있을 수 있으며, 정확한 가치 산정을 위해 동일 면적대의 추가 시세 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 의정부시 장암동의 아파트로서, 편리한 교통과 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 또한, 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확하며, 명도 과정에서 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 1997년 준공된 건물로 노후화가 진행되었으며, 토지이용계획 상 여러 제한사항이 존재합니다. 특히, 최근 매매 실거래가 정보의 면적과 본건의 면적이 달라 정확한 시세 파악에 신중을 기해야 할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 명도 리스크가 적음.

* 감정가 대비 실제 시장가가 높을 가능성이 있어 시세차익 기대 가능.

* 주거 생활에 필요한 편의시설 및 교통이 양호한 지역에 위치.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 285,000,000원

* 최근 매매 실례 (84.97㎡ 기준): 최고 42,000,000원 (5층)

본건은 전용면적 59.92㎡로, 최근 매매된 84.97㎡ 면적의 물건과 차이가 있습니다. 그러나 동일한 5층 물건이 42,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시세는 감정가(28,500만원)보다 상당히 높게 형성될 것으로 보입니다. 면적 차이를 감안하여 보수적으로 접근하더라도, 인수할 보증금이 없는 점 등을 고려하면 시장 가치보다 낮은 금액으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

현 시세와 감정가의 괴리를 고려하여, 예상 입찰가는 330,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가를 상회하며 시장가 하단부를 반영한 금액으로, 향후 시세차익을 기대할 수 있는 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.