나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13868 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 789-15 하이빌 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋 · 평가일 2025.12.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 "금천구청역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상7층 건물 내 제7층 제702호로서 (사용승인일자: 2016. 11. 25.) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서, 건부지(다세대주택 및 업무시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로 및 남측으로 약 3m 내외의 막다른도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2003-09-02), 제1종지구단위계획구역 ([정심생활권] 자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(2003-09-02)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시설법>, 교육환경보호구역(2016-05-11) (서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13868 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 789-15 하이빌 제7층 제702호

건물명: 하이빌

용도: 오피스텔

감정가: 206,000,000원

토지면적: 13.76㎡ (약 4.16평)

건물면적: 29.02㎡ (약 8.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

준공일자: 2016년 11월 25일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 "금천구청역"이 근거리에 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경13868 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다.

말소기준권리: 2025년 12월 12일자 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (등기부상 갑5).

등기부상 채권총액: 200,000,000원.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (이 )

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 9월 27일

확정일자: 2022년 9월 2일

배당신고일자: 2024년 9월 13일

대항력: 없음.

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 및 주택임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

권리분석 요약: 등기부상 을구(주택임차권)는 말소기준권리보다 선순위로 기재되어 있으나, 임차인의 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매각으로 인해 임차인의 보증금 200,000,000원은 인수되지 않고 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 "한울중학교" 서측 인근에 위치하며, 주거지 및 근린생활시설이 혼재된 지역 상권입니다.

오피스텔로서의 주거 및 업무 이용 수요가 존재할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육: "한울중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 지하철 1호선 "금천구청역"을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제한사항:

* 제1종지구단위계획구역 ([정심생활권])

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 대상 허가구역 지정 기간은 2026년 8월 25일부로 만료되었으며, 아파트 대상 허가구역 지정 기간은 2026년 12월 31일까지입니다.)

토지거래계약 허가구역 지정으로 인해, 향후 매각 시 외국인 또는 특정 용도로의 거래에 제한이 있을 수 있습니다. (단, 현재 해당 허가구역 지정 기간은 만료되었거나 만료 임박 상태임)

임대 관계 미상: 현재 파악된 임차인 외 별도의 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 준신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난한 편입니다.

권리분석상 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재할 수 있는 점은 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

준신축급 오피스텔로 소형 면적 대비 실거주 및 임대수익 목적 투자 가치가 있습니다.

역세권(지하철 1호선 금천구청역)에 인접하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

권리관계가 명확하며 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 206,000,000원

본 건은 임차인의 보증금(200,000,000원)을 인수하지 않는 조건으로 매각되므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요가 없습니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 시세 및 거래 동향을 분석한 결과, 본 물건의 면적(29.02㎡)과 준공 연식(2016년)을 고려했을 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

입찰가 산정 시에는 토지거래허가구역 지정 관련 사항(현재는 만료 또는 만료 임박)을 감안하여 신중한 판단이 필요합니다.

현 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준인 200,000,000원 ~ 210,000,000원 내외에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.