나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73854 [1] 경기도 의정부시 의정부동 724 의정부역센트럴자이앤위브캐슬 205동 5층 504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "경의초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공공시설, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 원활하며, 북서측 인근에 지하철1호선 "의정부역"이 소재하고, 서측 인근 평화로를 통과하는 노선버스의 이용이 원활한 등 제반교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층건내 제5층 504호로서, 외벽 : 물탈위페인팅마감 및 일부 치장석 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시이중창호임.

이용상태

아파트(별첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비, 도시가스설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 사다리형에 가까운 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 공도와 연결되어 있고 의정부동 723번지와 724번지 사이에 폭 약15미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

-의정부동 724: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(중앙생활권 2구역), 소로3류(폭8m미만)(보행자전용도로)(접합), 소로3류(폭8m미만)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(저촉), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역임. -의정부동 723: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(중앙생활권 2구역), 소로2류(폭8m~10m)(저촉), 완충녹지(저촉), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73854 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 724 의정부역센트럴자이앤위브캐슬 205동 5층 504호

(참고: 등기부등본 상 전유부 정보에는 205동 1504호로 기재되어 있어, 현장 확인 또는 추가 조사가 필요합니다.)

* 용도: 아파트

* 감정가: 588,000,000 원

* 면적:

* 토지: 32.29㎡ (약 9.77평)

* 건물: 59.95㎡ (약 18.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "경의초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공공시설, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 원활하며, 북서측 인근에 지하철 1호선 "의정부역"이 소재하고, 서측 인근 평화로를 통과하는 노선버스의 이용이 편리한 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 주변 시설: 경의초등학교, 의정부역, 병원, 은행, 상업시설 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 탐문 및 관련 정보 검색 결과, 현시점에서는 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본 상 말소기준권리는 우리은행 근저당(을1, 2023-07-17 접수)으로 확인되나, 해당 권리는 말소 처리되어 있습니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 보존 및 이전 등기(갑1, 갑2)가 완료되었습니다.

* 근저당(을1, 을2), 가압류(갑3, 갑4, 갑6), 임의경매 개시 결정(갑5) 등 모든 후순위 권리들은 말소된 것으로 확인됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 등기부명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 567,595,260 원으로 집계됩니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 모든 권리가 말소 예정이거나 말소되었으며, 임차인 현황에서 인수 보증금이 0원으로 확인되어, 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 다만, 지상권의 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 속한 의정부동 일대는 주거용 아파트 단지와 더불어 공공시설, 학교, 상업시설 등이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 역세권: 지하철 1호선 의정부역이 인접해 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 향후 시세 상승 잠재력으로 작용할 수 있습니다.

* 근린 상권: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 입주민들의 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 아파트명은 "의정부역센트럴자이앤위브캐슬"이며, 2022년 7월 27일 사용 승인된 비교적 신축 단지입니다. 총 17개동, 2,473세대의 대단지입니다.

* 내부 시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 지하주차장(58대), 전기차 충전시설(지하 58대) 등이 마련되어 있습니다.

* 건축 정보: 최고 36층, 최저 2층으로 이루어져 있으며, 본건은 32층 건물 중 5층에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 미확인: 현재 임대차 관계가 미상으로 확인되어, 실제 거주자 또는 임차인이 있을 경우 권리 관계 및 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 등기부와 현황의 차이: 현장 주소 표기(504호)와 등기부등본 상 전유부 정보(1504호) 간에 층 및 호수 차이가 확인됩니다. 이는 실제 확인이 필요한 사항입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있어, 해당 지상권의 내용 및 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로 분류되어 있어, 채권 관련 절차 및 통보 등에 대한 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부역 인근의 대단지 신축 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소 예정이거나 말소된 상태로, 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 임차인 미확인, 등기부상 호수 정보 불일치, 소멸되지 않는 지상권 등의 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 마련한다면, 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 대단지 아파트: 2022년 준공된 최신축 아파트로, 상품성이 우수합니다.

* 역세권 입지: 의정부역 도보 거리로, 교통 편리성과 직주근접성이 높습니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 개발 호재: 의정부 지역의 개발 계획 등 추가적인 상승 요인을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적 59.95㎡(약 18.13평)에 대한 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 시세 분석을 진행했습니다.

* 최근 실거래가 (유사 면적):

* 2026년 7월 5일 (14층): 675,000,000 원

* 2026년 7월 8일 (4층): 590,000,000 원

* 감정가: 588,000,000 원

본건은 5층으로, 최근 거래된 4층(590,000,000원)과 14층(675,000,000원)의 중간 정도 가치로 판단됩니다. 감정가(588,000,000원) 대비 4층 거래가가 근접한 점을 감안할 때, 잠재적 리스크 요인(임차인, 등기부 상이 호수, 지상권 등)에 대한 면밀한 조사 후, 시세 및 낙찰가율 등을 고려하여 590,000,000 원 ~ 620,000,000 원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 특히, 4층 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 590,000,000 원 이상, 상방으로는 14층 거래가를 참고하여 620,000,000 원 내외에서 전략적인 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.