나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73851 [1] 경기도 의정부시 신곡동 761-2 아띠랑스2차주건축물제1동 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "경기도청북부청사" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 의정부경전철 "경기도청북부청사역"이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2019.10.11) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 특정용도제한지구 , 지구단위계획구역(2013-06-28) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건폐율:70%이하,용적률:800%이하,층수:3층이상,건축물용도:상업용지(자세한사항은 주택과에서 확인)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73851 (1)

* 물건 종류: 오피스텔

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 의정부시 신곡동 761-2, 아띠랑스2차주건축물제1동 3층 303호

* 토지 면적: 4.42㎡ (약 1.34평)

* 건물 면적: 22.38㎡ (약 6.77평)

* 감정가: 100,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 경기도 의정부시 신곡동, "경기도청북부청사" 북서측 인근

* 주변: 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 혼재 지역

* 주변 환경 평가: 보통

2.2. 교통 상황

* 접근성: 차량 접근 가능

* 대중교통: 인근 노선버스정류장 및 의정부경전철 "경기도청북부청사역" 소재

* 교통 평가: 양호

2.3. 토지 이용 계획

* 용도 지역: 일반상업지역

* 기타 제한: 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m) 접합, 과밀억제권역

* 건폐율/용적률: 건폐율 70% 이하, 용적률 800% 이하, 층수 3층 이상, 용도: 상업용지 (세부 사항은 주택과 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 집합건물 등기부상 말소기준권리: 갑3, 김성진 강제경매 (2025-12-19 접수)

3.2. 인수되는 권리

* 을구 3번: 김성진 주택임차권 (100,000,000원, 2021-05-25 전입) - 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수됨 (말소: 인수)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김성진

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-25

* 확정일자: 2021-04-14

* 배당신고일자: 2024-05-10

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권 등기 존재, 매수인 인수 대상 가능성 있음

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-24

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 금액 미상, 주의 필요

3.4. 권리분석 요약

* 김성진 임차인의 보증금 100,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 최 임차인은 보증금이 미상으로, 이에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 (사용승인일: 2019.10.11)

* 이용 상태: 오피스텔 (일부 근린생활시설)

* 면적: 전용 면적 22.38㎡ (약 6.77평)

4.2. 주변 상권

* 지역 특성: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 혼재 지역으로 안정적인 수요 기반 예상.

* 경쟁 환경: 오피스텔 및 근린생활시설 다수 분포 가능성.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 근린생활시설 및 관공서(경기도청북부청사)가 있어 행정 및 생활 편의시설 접근 용이.

5.2. 교통 이용

* "경기도청북부청사역"(의정부경전철) 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용 편리.

* 차량 접근성이 양호하여 자가 이용 시에도 불편함 적음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 위험

* 가장 큰 위험 요인은 김성진 임차인의 100,000,000원 보증금 인수 가능성입니다. 배당금으로 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

* 최 임차인의 보증금이 미상이므로, 해당 임차인 관련 숨겨진 채무나 분쟁 가능성에 유의해야 합니다.

6.2. 낙찰가 및 총 투자비용

* 인수 보증금을 고려할 때, 예상 입찰가가 높아질수록 총 투자 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 의정부시 신곡동 소재의 아띠랑스2차 오피스텔로, "경기도청북부청사역" 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 2019년 준공된 신축급 건물로 건물 자체의 상태는 좋을 것으로 예상됩니다.

* 그러나, 대항력 있는 선순위 임차인 김성진의 보증금 100,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 최 임차인의 보증금 역시 미상으로 추가적인 리스크를 내포하고 있습니다.

* 이러한 인수 위험 때문에, 낙찰 후 총 투자 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실제 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

* 의정부경전철 "경기도청북부청사역" 초역세권으로, 직주근접 수요 및 임대 수익 창출 잠재력 보유.

8.2. 신축급 건물

* 2019년 준공된 건물로, 노후화에 따른 수리비 부담이 적고 현대적인 시설 이용 가능.

8.3. 낮은 경쟁률 기대 (잠재적)

* 인수 위험으로 인해 일반 투자자들의 접근이 제한될 수 있어, 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다. 이는 기회일 수도, 위험일 수도 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(22.38㎡)의 오피스텔이 2026년 3월 100,000,000원에 거래되었습니다. 감정가 또한 100,000,000원으로 책정되어 있어, 본건의 시장 가치는 약 100,000,000원으로 판단됩니다.

9.2. 입찰가 산정 (인수 보증금 제외)

* 가장 중요한 고려 사항은 매수인이 인수해야 할 수 있는 김성진 임차인의 보증금 100,000,000원입니다.

* "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 이론적으로 보증금 인수 위험만 고려했을 때 입찰가는 시장 가치에서 인수 보증금을 차감한 금액(100,000,000원 - 100,000,000원 = 0원)이 최대치가 됩니다.

* 그러나 0원 입찰은 현실적으로 불가능하며, 실제 입찰 시에는 인수 보증금 미회수 위험, 명도 관련 비용, 명도 지연으로 인한 이자 발생 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 만약 보증금 100,000,000원이 경매 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 급격히 상승하여 손실로 이어질 수 있습니다.

* 이러한 높은 위험성을 감안하여, 보수적인 관점에서 75,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 이 금액은 보증금 인수 위험으로 인한 잠재적 손실 가능성을 일부 반영한 것이며, 입찰 시에는 추가적인 법원 배당표 확인 및 전문가와 상담을 강력히 권고합니다.

10. 주변 시설 조사

* 본건 소재지(경기도 의정부시 신곡동 761-2) 주변을 조사한 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 주변은 아파트, 오피스텔, 상가, 관공서 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.