나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52367 [1] 서울특별시 송파구 오금동 38 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 「오금중학교」북동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 공원 등이 혼재하는 주상지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 3, 5호선 ‘오금역’, 지하철5호선 ‘방이역’ 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 편리합니다.

형태 및 이용상태

1번 토지: 사다리형 평지로서 상업나지로 이용중임. 2번 토지: 정방형 평지로서 상업용으로 이용중임. 3번 토지: 세장형 평지로서 상업용으로 이용중임. 4번 토지: 가장형 평지로서 주거나지로 이용중임. 5번 토지: 세장형 평지로서 상업용으로 이용중임. 6번 토지: 세장형 평지로서 주거기타로 이용중임.

인접 도로상태

1번 토지: 중로 각지임. 2번 토지: 중로 한면임. 3번 토지: 중로 각지임. 4번 토지: 소로 한면임. 5번 토지: 중로 각지(3번 토지와 일단지로 볼 때)임. 6번 토지: 소로 한면임.

토지이용계획 및 제한상태

1번 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(2024-07-25)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 2번 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(2024-07-25)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 3번 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 4번 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 5번 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 6번 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

7번 건물: 철골조 샌드위치판넬지붕 1층 건물로서 1998.09.10에 사용승인되었음. 8번 건물: 경량철골조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로서 1996.06.28에 사용승인되었음. 9번 건물: 경량철골조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로서 1997.07.23에 사용승인되었음.

이용상태

7번 건물: 자동차관련시설로 이용중임. 8번 건물: 근린생활시설(사무소)로 이용중임. 9번 건물: 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 전기시설 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

7번 건물: (7)번 건물의 우측 측면에 연접하여 소재하는 작업장으로서 일반건축물대장상에 ㉠천막/파이프 근생 30㎡와 ㉡판넬/파이프 근생 24㎡의 2건이 위반건축물로 등재되어 현황은 자동차수리 작업장으로 사용되고 있음. 8번 건물: (8)번 건물의 1층에 공부상에는 면적으로 반영되어 있지 않은 주차장 부분(현황 창고로 사용)에 판넬조로 마감한 사무실(약 8㎡)이 소재함.

공부와의 차이

7번 건물에 상기 제시외건물 (ㄱ: 30㎡),(ㄴ: 24㎡)의 작업장이 소재하고, 8번 건물에 상기 제시외건물 (ㄷ: 8㎡)의 사무실이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
1토지는 사다리형 평지로서 상업나지로, 2토지는 정방형 평지로서 상업용으로, 3토지는 세장형 평지로서 상업용으로, 4토지는 가장형 평지로서 주거나지로, 5토지는 세장형 평지로서 상업용으로, 6토지는 세장형 평지로서 주거기타로 각 이용 중임.
7,8,9건물은 모두 건축법상 사용승인 받지 않은 건물이며, 7건물은 자동차관련시설로 건축물대장상 위반건축물로 현황은 자동차수리 작업장으로 이용중이며, 8건물은 근린생활시설로 면적에 미반영된 주차장 부분에 판넬조 마감 사무실이 소재하고, 9건물은 근린생활시설로 각 이용 중이며, 7,8건물에 각 제시외건물이 소재하며 각 건물 매각에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

물건 주소: 서울특별시 송파구 오금동 38

용도: 근린시설

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52367 (1)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

감정가: 28,677,083,000원

1.2. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 송파구 오금동에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 물건입니다. 총 6필지의 토지(총면적 1539.40㎡, 약 465.69 평)와 3개 동의 건물(연면적 360.80㎡, 약 109.15 평) 및 제시외 건물(62.00㎡, 약 18.75 평)이 포함됩니다. 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 채권자는 임OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 송파구 오금동에 소재한 '오금중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 공원 등이 혼재하는 주상복합 지대로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 또한 지하철 3호선과 5호선 환승역인 '오금역'과 5호선 '방이역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 건은 공유물분할을 위한 경매 사건으로, 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석 시 주의가 요구됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 수입차정비사업장영업주, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: 최 (최영관), 보증금 3,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2001-04-22, 대항력 있음.

* 임차인: 타이어할인매장영업주, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

3.3. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2025-11-24 접수된 임의경매 (사건번호: 2025타경52367, 등기구분: 갑38)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2025-11-24 접수된 임의경매 (사건번호: 2025타경52367, 등기부구분: 갑2)입니다.

3.4. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인 최 (최영관)이 존재하며, 보증금 3,000,000원에 대한 권리가 있을 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체는 권리 관계에 영향을 미칠 수 있으므로 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

본 물건은 근린생활시설 및 자동차 관련 시설로 이용 중이며, 주변에 업무시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재되어 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

4.2. 토지 이용 현황

토지는 총 6필지로 구성되어 있으며, 각각 상업 나지, 상업용, 주거나지, 주거 기타 용도로 이용되고 있습니다.

건물은 총 3개 동(7, 8, 9호)으로, 7호 건물은 자동차 관련 시설, 8, 9호 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다. 7, 8, 9호 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태이며, 7호 건물은 건축물대장상 위반건축물로 등록되어 있습니다. 7, 8호 건물에는 제시외 건물도 소재하며, 이들 또한 매각에 포함됩니다.

5. 생활정보

단지 인근에 오금중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한 오금역, 방이역 등 지하철역과 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 공원(오금공원) 및 산책로(성내천) 등이 있어 쾌적한 생활을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(최 )의 존재로 인한 보증금 인수 또는 명도 협의의 필요성.

* 7, 8, 9호 건물이 건축법상 사용승인을 받지 않았고, 7호 건물은 위반건축물로 등록되어 있어 추후 법적 문제(철거, 이행강제금 등) 발생 가능성.

* 7, 8호 건물에 딸린 제시외 건물로 인한 추가적인 법규 위반 또는 관리상의 문제 발생 가능성.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 제한 사항이 있을 수 있음. (참고: 송파구 지역은 2016년 도축장 이전 요구 등 혐오시설 관련 이슈가 있었으나, 본 물건 소재지와의 직접적인 연관성은 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구의 주요 역세권에 위치하며, 복합적인 용도로 활용 가능한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 존재, 미사용승인 건물, 대항력 있는 임차인 등 다수의 법적 및 권리 관계상의 리스크 요인을 내포하고 있어, 철저한 현장 확인과 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 송파구 역세권 입지로 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 근린시설 및 자동차 관련 시설 등으로 복합 활용 가능성.

* 향후 건물 리모델링 또는 재건축 시 높은 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크(건물 위반, 임차인 인수 등) 해소 비용, 명도 비용, 추가적인 법률 검토 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금 3,000,000원을 제외한 금액으로 면밀한 시장 조사를 바탕으로 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.