나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경485 [1] 서울특별시 송파구 방이동 89 올림픽선수기자촌아파트 325동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 지하철9호선 "둔촌오륜역" 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 노선버스 정류장 및 지하철9호선 "둔촌오륜역"이 인근에 소재하여 대중교통 이용 편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상24층 건물 내 제13층 제1301호로서, 1988년 06월 14일 사용승인되었으며, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임. (후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지와 등고 평탄한 3필지 일단의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합) , 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역<교육환경보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 비행안전제2구역 (전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 정비예정구역(2023-10-12)(행위허가·개발행위허가 제한)<도시 및 주거환경정비법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 공장설립제한지역 (2016-11-28)<수도법> , 하천구역(2015-12-10)<하천법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원등에 관한 법률> . 일련번호(2) : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역<교육환경보호에 관한 법률> , 상대보호구역 <교육환경보호에 관한 법률> , 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 비행안전제2구역 (전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 정비예정구역(2023-10-12)(행위허가·개발행위허가 제한)<도시 및 주거환경정비법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 공장설립제한지역 (2016-11-28)<수도법> , 하천구역(2015-12-10)<하천법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역<한강수계 상수원수질개선및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) . 일련번호(3) : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합) , 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역<교육환경보호에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 비행안전제2구역 (전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 정비예정구역(2023-10-12)(행위허가·개발행위허가 제한)<도시 및 주거환경정비법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 공장설립승인지역 (2016-11-28)(2호)<수도법> , 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> , 하천구역(2015-12-10)<하천법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질 개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도:단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계 약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) .

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경485 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 방이동 89 올림픽선수기자촌아파트 325동 13층1301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 3,040,000,000원

* 토지면적: 68.85㎡ (약 20.83평)

* 건물면적: 83.06㎡ (약 25.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협은행 (추정)

* 사용승인일: 1988년 06월 14일

1.1. 아파트 정보

* 아파트명: 올림픽선수기자촌아파트

* 총세대수: 5,540세대

* 총동수: 122동

* 최고층: 24층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 송파구 방이동에 위치하며, 지하철 9호선 둔촌오륜역 서측 인근입니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 노선버스 정류장과 지하철 9호선 둔촌오륜역이 인근에 있어 대중교통 이용 편익이 우수합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일반적으로 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

* 도로 접합, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 정비예정구역(행위허가·개발행위허가 제한), 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 하천구역, 폐기물매립시설 설치제한 지역 등 다수의 법률에 따른 제한 사항이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간 및 대상자, 용도 한정 확인 필요).

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2005년 03월 14일 하나은행 근저당 (을5)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 하나은행 근저당 (2005-03-14, 144,000,000원)

* 농협은행주식회사 근저당 (2023-08-23, 729,600,000원)

* 농협은행 임의경매개시결정 (2025-12-18, 729,600,000원)

* 총 등기부채권 금액: 873,600,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-13

* 대항력: 없음

* 임차인: 한

* 보증금: 780,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-13

* 확정일자: 2021-05-04

* 배당신고일자: 2026-01-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 본건의 임차인은 모두 대항력이 없으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이나 권리는 없습니다.

4. 상권분석

* 주위 환경: 송파구 방이동에 위치한 대규모 아파트 단지 내에 속해 있으며, 주변에 학교와 근린생활시설이 분포하여 주거 지역으로서의 기능이 강합니다.

* 교통망: 지하철 9호선 둔촌오륜역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 개발 잠재력: 본건 토지이용계획에 '정비예정구역'으로 명시되어 있어, 향후 재건축 또는 리모델링 등 도시 정비 사업을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 주거 환경: 1988년 준공된 아파트로, 24층 건물 내 13층에 위치하며, 철근콘크리트조로 건축되었습니다. 급배수, 위생, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1988년 사용 승인된 건물로 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 또는 재건축/리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 행위/개발 행위 제한: 정비예정구역으로 지정되어 있어, 일정 기간 동안 행위 허가 및 개발 행위 허가가 제한될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있으며, 이는 거래의 제약을 가져올 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보와 일반적인 검색 결과상 인근에 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문을 통한 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 방이동 올림픽선수기자촌아파트 325동 13층 1301호로, 지하철 9호선 둔촌오륜역을 이용할 수 있는 역세권 단지입니다. 우수한 교육 및 생활 편의시설과 대단지 인프라를 갖추고 있어 주거 환경이 매우 좋습니다. 1988년 준공된 건물로 연식은 있으나, 정비예정구역으로 지정되어 향후 재건축 등 개발 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 권리관계 분석 결과, 낙찰자가 인수할 권리나 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 감정가는 30.4억원이며, 유사 면적의 최근 실거래가(29.9억원)와 비교 시 시세와 부합하거나 소폭 높은 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 강남권에 위치하며, 둔촌오륜역 역세권 단지로 향후 지가 상승 및 개발 잠재력이 높습니다.

* 대규모 단지: 5,540세대 대단지로서 풍부한 커뮤니티 시설과 안정적인 관리 시스템을 기대할 수 있습니다.

* 재건축/리모델링 기대: 정비예정구역 지정으로 인한 도시 정비 사업 추진 시 상당한 가치 상승이 예상됩니다.

* 권리관계의 안전성: 임차인 대항력 부존재 및 모든 권리 소멸로, 명도 외에는 추가적인 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 3,040,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 동일 면적(83.06㎡) 2단지 매물: 2026년 7월 299,000,000원 (약 29.9억원)

* 인근 면적(121.23㎡) 1단지 매물: 2026년 6월 370,000,000원 (약 37억원)

* 분석: 본건 면적(83.06㎡)과 동일한 2단지 매물의 최근 거래가(29.9억원)는 본건의 감정가(30.4억원)보다 소폭 낮습니다. 이는 감정가가 현재 시세를 반영하되 약간의 상승 여력을 포함하고 있을 가능성을 시사합니다.

* 예상 입찰가:

* 인수 보증금: 0원

* 최근 거래가(29.9억) 및 감정가(30.4억)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 최근 거래가 수준인 29억 5천만원 을 제안합니다.

* 향후 단지 개발 가능성 및 시장 상황에 따라 입찰가를 30억 5천만원까지 고려할 수 있으나, 안전한 투자를 위해서는 29억 5천만원 선에서 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.