나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52426 [1] 서울특별시 송파구 방이동 193-26 화이트스톤빌라 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "방이초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "방이역(지하철5호선)"이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2018.08.23) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '도시형생활주택(단지형다세대)'로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, '도시형생활주택(단지형다세대)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임. - 본건은 집합건축물대장(표제부, 갑) 및 집합건축대장(전유부, 갑)상 주택관리과-50405(2018.11.19.)호에 의거 위반건축물기재［위반내용:(403호) 벽돌조/주거, 28.5㎡］되어있으니, 베란다 확장부분에 대한 이행강제금 부과 여부 및 원상회복의무 등 이와 관련한 행정사항은 경매 참여시 해당 기관에 반드시 재확인하시기 바람.

물건 비고

. 제시외 건물 포함
. 감정평가서 기재내용: 집합건축물대장상 주택관리과-50405(2018.11.19.)호에 의거 위반건축물기재〔 위반내용:(403호) 벽돌조/주거, 28.5㎡〕되어있으니, 베란다 확장부분에 대한 이행강제금 부과 여부 및 원상회복의무 등 이와 관련한 행정사항은 해당 기관에 재확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 서울특별시 송파구 방이동 193-26번지에 소재한 화이트스톤빌라 4층 403호입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52426 (1)이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정가는 270,000,000원입니다.

토지 면적은 10.78㎡(약 3.20평)이며, 건물 면적은 16.35㎡(약 4.95평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건물 제시외 면적은 28.50㎡(약 8.62평)이며, 이 부분이 위반건축물로 기재되어 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 김OO입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 방이동에 위치하며, 주변으로는 방이초등학교가 남동측 인근에 있습니다.

주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 방이역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본건은 다수의 권리가 설정되어 있으나, 대부분 말소될 예정입니다.

등기부등본상 을3번 근저당권(지산주식회사, 73,610,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리가 없어 매각으로 인해 근저당권 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 임차인 현황을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 고현정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-04-30

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 등은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 김금숙

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-16

확정일자: 2023-06-14

배당신고일자: 2025-11-26

대항력: 있음

비고: 275,000,000원의 보증금과 대항력이 있어, 인수 보증금 발생 가능성이 있습니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어 이 부분은 경매 진행 시 낙찰자에게 인수되지 않을 가능성도 있으나, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수도 있으므로 주의가 요구됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 송파구 방이동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

단지형 다세대주택으로서, 주변으로는 다양한 형태의 공동주택이 분포하고 있습니다.

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기에 건축되었거나 인근 지역의 다세대/연립주택 거래 사례가 있습니다.

예시 거래 사례:

- 2026년 7월, 1994년식 연립주택 (84.96㎡) 72,400만원에 거래

- 2026년 7월, 1986년식 다세대주택 (41.04㎡) 26,000만원에 거래

- 2026년 7월, 2012년식 다세대주택 (55.59㎡) 51,900만원에 거래

본건은 전용 면적 16.35㎡로 소형 주거 공간이며, 감정가는 270,000,000원입니다. 제시외 건물 28.50㎡를 포함하면 총 44.85㎡(약 13.57평)이 매각 대상입니다. 제시외 면적은 위반건축물로, 이에 대한 행정 제재가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2018년 8월 23일에 사용 승인되었습니다. 총 6층 건물 중 4층에 해당합니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 방이초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 방이역을 통한 지하철 이용 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 존재: 건물 제시외 면적 28.50㎡가 집합건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있으며, 베란다 확장 부분으로 확인됩니다. 이에 대한 이행강제금 부과 및 원상회복 의무가 발생할 수 있습니다. 관련 행정 사항은 반드시 해당 기관에 재확인해야 합니다.

* 임차인 인수 위험: 대항력 있는 임차인 고현정(보증금 0원)과 김금숙(보증금 275,000,000원)이 존재합니다. 특히 김금숙 임차인의 보증금이 감정가를 초과하여 인수 시 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 고현정 임차인의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 비행안전구역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 941,527,342원으로 감정가를 훨씬 초과하고 있어, 경매 낙찰가율이 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)로 입지 조건이 양호하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어납니다.

하지만 28.50㎡에 달하는 위반건축물의 존재와 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

특히 위반건축물로 인한 이행강제금 및 원상회복 비용, 김금숙 임차인의 보증금 인수 부담은 낙찰 후 상당한 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 위반건축물 해소 시 가치 상승 기대: 위반 사항을 합법화하거나 관련 제재를 해결할 경우, 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 소형 평형 수요: 16.35㎡의 전용 면적은 1인 가구 또는 소형 투자 목적의 임대 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 방이역 인근으로, 교통 편의성이 높아 임대 경쟁력을 갖출 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 270,000,000원입니다.

총 면적 44.85㎡(약 13.57평)를 고려할 때, 감정가는 시장 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나 위반건축물로 인한 이행강제금 및 원상회복 의무, 대항력 있는 임차인(특히 김금숙 임차인 275,000,000원)의 보증금 인수 가능성을 고려하면, 보수적인 접근이 필요합니다.

"인수 보증금 합계: 0원" 기재는 김금숙 임차인의 보증금이 낙찰 대금에서 우선 변제될 가능성을 시사하지만, 대항력 존재로 인한 위험은 상존합니다.

따라서, 위반건축물 관련 비용 및 임차인 관련 위험을 감안하여 감정가의 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가: 216,000,000원 (2억 1천 6백만원)

상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 낙찰 시점의 제반 위험 요소를 고려한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 임장 활동을 통해 정확한 현황 파악 및 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.