나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52374 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층504호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 은평구청 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 녹번동 근린공원 등이 위치하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 녹번역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조, 평지붕 12층건물 내 5층 504호로서 외벽 : 외장석붙임 등 마감 내벽 : 벽지, 내장타일 등 마감 창호 : 샷시 창호.

이용상태

교육연구 및 복지시설(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 교육연구 및 복지시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약 4M 내외의 포장도로를 통해 본건까지 접근이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52374 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층504호

* 용도: 교육연구시설, 노유자시설, 제2종근린생활시설

* 감정가: 810,000,000원

* 토지면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

* 건물면적: 45.87㎡ (약 13.87평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 서울특별시 은평구 녹번동, 은평구청 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 녹번동 근린공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 3호선 녹번역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본 건까지는 남동측으로 폭 약 4M 내외의 포장도로를 통해 접근이 용이합니다.

2.3. 토지 및 건물 구조

* 토지는 부정형의 토지로서 교육연구 및 복지시설의 부지로 이용 중입니다.

* 건물은 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물 중 5층 504호입니다.

* 건물 외벽은 외장석붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 내장타일 등으로 마감되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 본 건의 말소기준권리는 2024년 4월 8일 접수된 영동농업협동조합의 근저당권입니다.

* 말소기준권리 이하 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 1,781,523,765원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 추

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 4월 9일

* 확정일자: 2024년 3월 7일

* 배당신고일자: 2025년 1월 31일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

3.3. 말소되지 않는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요 없이 기재되어 있습니다. 해당 권리의 존재 여부 및 상세 내용을 확인하기 위해 등기부등본 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 건은 은평구청 및 지하철 녹번역 인근에 위치한 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 주변에 근린생활시설, 관공서, 녹번동 근린공원 등이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 주요 시설

* 은평구청, 은평구립도서관, 녹번역, 다양한 상업 시설 및 주거 단지가 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 병원, 은행, 마트 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 녹지 및 휴식 공간

* 녹번동 근린공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

5.3. 교육 및 복지시설

* 본 건의 용도가 교육연구 및 복지시설(노유자시설)로서, 관련 시설 이용 및 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 지정

* 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도, 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 이는 향후 매수 시 해당 허가를 받아야 하는 제한이 있음을 의미하며, 특정 용도(특히 아파트)의 거래에는 추가적인 절차 및 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 임대 내역 미상

* 임차인 외에 다른 임대차 관계나 임대 내역에 대한 구체적인 정보가 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 말소되지 않는 권리 (지상권)

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필수적입니다. 만약 실질적인 지상권이 존재한다면, 이는 물건의 가치에 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 교육연구 및 복지시설(노유자시설, 제2종근린생활시설) 용도의 집합건물 경매 물건입니다.

* 지하철 3호선 녹번역 역세권으로 교통이 편리하며, 은평구청, 공원 등 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 권리관계상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 비교적 안전한 물건입니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정, 임대 내역 미확인, 미확인 지상권 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사 및 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

* 서울 서북권의 교통 요지인 녹번역 역세권에 위치하며, 은평구청 등 행정기관 및 다양한 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

8.2. 용도적 활용성

* 교육연구 및 복지시설, 제2종근린생활시설 등으로 활용 가능한 다목적 건물로, 잠재적 활용 가치가 높습니다.

8.3. 권리관계의 안정성

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건으로, 낙찰 후 권리행사에 대한 부담이 적습니다.

8.4. 시세 대비 메리트

* 본 물건의 감정가와 주변 시세, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 가격에 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 보증금 인수 내역

* 임차인 추정희 씨는 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

9.2. 예상 입찰가 산정 고려사항

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 810,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 건물의 상태, 그리고 토지거래허가구역 지정, 미확인 지상권 등 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

* 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경향이 있으나, 본 건의 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최근 유사 물건 거래 사례 조사, 그리고 토지거래허가 관련 절차 및 가능성에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.