나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13884 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 9층 906호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 "서울도시과학고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상 황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제9층 제906호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10미터, 서측 및 동측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구 역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260번지, 갤럭시하월곡 에이동 9층 906호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13884 (1)이며, 감정가는 289,000,000원입니다.

토지 면적은 8.60㎡(약 2.6평)이며, 건물 면적은 23.58㎡(약 7.1평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 황OO이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

건물은 2020년에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 10층 건물 중 9층에 위치합니다.

건축물대장상 주 용도는 업무시설이나, 실제 이용은 다세대주택으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 "서울도시과학고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 복합적으로 이루어져 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로 노폭 약 10미터, 서측 및 동측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역으로 용도지역이 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도 등)에 포함됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 황OO입니다.

가장 빠른 권리 설정일은 2020년 10월 14일 소유권보존등기이며, 말소기준권리는 2022년 8월 11일 접수된 부산지방법원 2022카단103769 가압류입니다.

등기부등본상 소유권이전, 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리들이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 황은진 씨가 전입일자 2020년 11월 20일, 확정일자 2020년 11월 20일자로 대항력을 갖추고 거주 중입니다. 보증금은 269,000,000원이며, 차임은 0원입니다. 이 임차인은 본건의 경매 신청 채권자(황OO)와 동일 인물로 추정되며, 이는 채권자가 자신의 보증금 회수를 위해 강제경매를 신청한 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금이 상당하므로 경매 절차에서 해당 금액 회수가 중요한 요소가 될 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 주거와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 서울도시과학고등학교와 같은 교육시설이 있으며, 다양한 주거 형태(다세대, 오피스텔, 아파트)가 밀집해 있어 배후 수요가 있습니다.

상권의 중심지라기보다는 주거 밀집 지역 내 근린 상업시설 이용이 가능한 입지입니다.

5. 생활정보

주변에 서울도시과학고등학교, 서울정릉초등학교 등이 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

서울종암경찰서가 인근에 위치하고 있습니다.

단지 내 및 주변에 급배수, 위생, 난방, 승강기, 주차 시설이 구비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

대중교통 이용이 용이하며, 차량을 통한 도심 및 외곽 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 황은진 씨의 보증금 269,000,000원은 매각으로 인해 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 금액입니다. 다만, 해당 임차인이 경매 채권자이므로 경매 절차를 통해 보증금 회수가 이루어질 가능성이 높습니다. 경매 낙찰가의 규모에 따라 임차인의 보증금 전액 회수가 결정될 것입니다.

건축물대장상 주 용도는 '업무시설'이나 실제 '다세대주택'으로 이용 중인 점은 추후 건물 관련 행정 절차 시 확인이 필요할 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 해당 부동산을 재매각 시 외국인 등 특정 매수인에게는 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 성북구 하월곡동에 위치한 신축급(2020년 사용승인) 다세대주택으로, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역에 자리하고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 보증금 2.69억원을 안고 있으며, 해당 임차인이 경매 채권자라는 특이사항이 있습니다.

감정가는 2.89억원이나, 주변 시세를 고려할 때 낙찰가의 상한선을 판단하는 데 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

최근 신축된 건물(2020년 사용승인)로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

교통 접근성이 양호하며, 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 보증금 회수 관련 이슈를 사전에 면밀히 검토해야 하지만, 동시에 경매 절차의 명확성을 더할 수 있습니다.

주변 시세 대비 가격 메리트가 있을 경우 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 신축 연도의 건물(2021년 준공, 19.26㎡)이 2026년 7월 13일에 298,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 산정한 단위면적당 가격은 약 15,472,481원/㎡입니다.

본건의 건물 면적 23.58㎡에 이 가격을 적용하면, 추정 시장 가치는 약 364,000,000원 수준으로 산출됩니다.

감정가 289,000,000원과 비교했을 때, 시장 가치는 더 높게 형성되어 있는 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(269,000,000원)은 경매 낙찰 시 인수될 수 있는 금액으로 고려해야 합니다. 다만, 해당 임차인이 경매 채권자이므로, 경매 절차를 통해 보증금 회수가 이루어질 가능성이 높습니다. '인수 보증금 합계: 0원'은 낙찰자가 직접 추가로 지급할 의무는 없음을 의미하지만, 경매 대금에서 임차인의 채권이 우선적으로 변제될 수 있도록 입찰가를 결정해야 합니다.

추정 시장 가치와 감정가, 임차인의 보증금 등을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 320,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 및 임차인 보증금 상회하는 수준으로, 시장 가치 대비 잠재적 수익을 확보할 수 있는 범위로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.